К нам пришел запрос - сделать ИИ оценку недвижимости. Сразу вспомнились «33 слона» и еще пару агентств, которые позиционируют себя «цифровыми» и предлагают ИИ оценку.

Скорее всего там индусы данные под реальные подгоняют.

Создать ИИ-модель для оценки недвижимости - это адская задача.

Казалось бы: подкинул данные - получил цену. Но на практике всё упирается в недоступность, неполноту и субъективность данных.

🔥 Главные проблемы:

1️⃣ Нет открытых данных о реальных сделках

- Рынок недвижимости в России непрозрачен: достаточно большие базы цен есть только у крупных игроков: Сбера и Государства (с кучей «но»)

- В ЕГРН указывается залоговая стоимость, а не рыночная

- Даже если есть доступ к сделкам, истории изменений цен (рост/падение рынка) часто скрыты.

- занижения (в регионах это вообще норма)

У классифайдов, как правило, цена «снятия с рекламы», а не продажи.

2️⃣ Одинаковые дома ≠ одинаковая цена

- Два дома в одном районе могут отличаться состоянием: один - с убитым подъездом и протекающей крышей, другой - с ремонтом и консьержем.

- Класс жилья (элитка, комфорт, эконом и куча мутных подклассов) влияет на цену, но границы между ними размыты.

- Ремонт и отделка - ИИ пока не может точно оценить качество даже по профессиональным фото, а если фото сняты на телефон в темноте - вообще беда.

3️⃣ Внешние факторы: что ещё ломает прогнозы?

- Динамика рынка: цены растут/падают, и модель должна учитывать тренды в реальном времени (это вообще была бы волшебная палочка инвестора).

- Инфраструктура: рядом построили ТЦ - цена выросла, а если открыли свалку - упала.

- Юридические риски: аресты, обременения, статус дома (аварийный, под реновацию).

- Сезонность: зимой спрос ниже, летом - выше.

А еще:

- Нет универсальных метрик для сравнения «ухоженности» дома или качества ремонта.
- Фото ≠ реальность: трещины в стенах, запахи, шумы - ИИ этого не видит.
- Человеческий фактор: кто-то переплатит за «вид из окна», а кто-то скинет цену из-за «плохой ауры».

Решаемо? Ну да. Но не частным заказчиком.

Чернышев AI - ИИ / Недвижимость