Фонды недвижимости | Даниил Кочергин

Приток в неквальные ЗПИФы недвижимости упал в восемь раз — и держится на двух фондах

Investfunds и Cbonds выпустили обзор рынка коллективных инвестиций за первое полугодие. В прошлый раз разбирал исследование Паруса — там были СЧА, средний чек и комиссии во всех фондах. Здесь другой взгляд: только неквальные фонды и движение средств без переоценки.

Приток в фонды недвижимости — 15,16 млрд ₽ против 126,53 млрд ₽ за второе полугодие 2025. В феврале и июне сегмент получил чистый отток.

Весь объем притока пришелся на два фонда (39,4 млрд ₽): Современный 8 (+27,43) и ВИМ РД 3 (+11,97). Остальные фонды — минус 24,24 млрд ₽.

Высокая концентрация и в распределении активов: Современный 7 и 8 + ЗПИФ ДОМ.РФ составляют около 53% СЧА.

За полугодие сформирован только один ЗПИФ недвижимости — ВИМ РД 3.

Примечательно: фонд, который выходил на рынок с одними документами, без объектов, с февраля стабильно второй по привлечению. Инвесторы вкладывают деньги под бренд и обещание УК, объекты — потом.

MAX | VC | SMART-LAB

ЗПИФ Активо 24: новый фонд со складом под Челябинском

Активо запускает новый фонд А-24, объектом которого станет склад класса А в Копейске, в 10 км от Челябинска. Арендатор — ЭТМ (один из лидеров рынка электротехники). Склад построен в конце 2024 года.

Пока что посмотрел только презентацию. Когда будет опубликован отчет оценщика — сделаю полноценный разбор.

На что обратить внимание инвестору

Локация. Недавно писал, что промышленные узлы Урала — одно из актуальных направлений инвестиций на рынке недвижимости: военно-промышленный комплекс поддерживает спрос на площади. Даже после рекордного ввода 2025 года вакантность в Екатеринбурге выросла лишь до 4,8%.

Копейск — будущий индустриальный парк «Композит», рядом расположены промышленно развитые города. Объект находится на восточном склоне Уральских гор, более 2 тыс. км до западных границ России. Но даже при таком расположении стоит уточнить вопрос страхового покрытия.

Одна из особенностей рынка уральской логистики — более половины объема ввода построено под конкретного заказчика, что свойственно и этому объекту. Однако, как утверждает УК, склад универсален, без специфических особенностей и подходит широкому кругу арендаторов.

Цена за м². Склад покупают по 82 690 ₽ за м². Дорого это или нет, показывает кап-рейт. Чем выше риск, тем большего кап-рейта требует покупатель и тем дешевле готов платить. Считаем.

Рыночная ставка аренды класса А в регионах — 10 100 ₽ за м² в год. Получается, кап-рейт 12,2% (10 100 / 82 690). Столько объект принесет от аренды по рыночной ставке.

Теперь сравним с Московским регионом, где склады в I квартале 2026-го торговались с кап-рейтом 11,5–12,5%. Склад ЭТМ попадает ровно в эту вилку. Получается, объект оценен по московскому кап-рейту.

Рыночного кап-рейта по регионам никто не публикует. По моему расчету, с учетом региональных рисков и неликвидности он составляет 13–14%. При таком кап-рейте метр в Копейске должен стоить 72–77 тыс. ₽. А покупают по 82 690 ₽ — переплата около 10%.

Арендатор. Заказчик и действующий арендатор — компания ЭТМ («Электротехмонтаж»). Поставщик инженерных систем и электротехники в России контролирует треть рынка. Склад фонда — один из 12 логистических центров ЭТМ. С арендатором заключен договор до 2032 г.

ЭТМ работает с 1991 года: 209 млрд ₽ выручки за 2025-й, 45 млрд собственного капитала, рассматривается повторное IPO. При подготовке к IPO в 2024-м компания не раскрывала прибыль. Ориентир по рынку — 3–4% чистой маржи у поставщиков электрооборудования, то есть 6–8 млрд ₽. IPO не состоялось, компания причин публично не объясняла. Тем не менее для склада в 9 376 м² контрагент достаточно сильный.

Новые практики УК. Стоимость пая снижена до 10 000 ₽, хотя минимальный размер инвестиций — 300 000 ₽. Планируются равномерные выплаты вместо резких скачков доходности из-за возврата НДС.

Вывод

Фонд интересен локацией объекта и особенностями рыночной конъюнктуры в этой части страны. Как и в случае с другими фондами Активо, ключевые риски заключаются в обоснованности оценки стоимости объекта и прозрачности операционных расходов и комиссий. Так, например, в А-23 Активо зарабатывает больше своей УК.

MAX | VC | SMART-LAB

ЗПИФ РД 2 увеличил доходы от недвижимости и сократил свободные площади — в чем подвох

ВИМ Сбережения опубликовали отчет по ЗПИФ «Рентный доход 2» за I период 2026 года (февраль–апрель).

В прошлом разборе отмечал, что основной источник доходов фонда — не недвижимость: депозиты и РЕПО приносили почти вдвое больше аренды.

В этом квартале структура доходов изменилась: доход от недвижимости превысил доход от размещения свободных средств.

Еще из интересного: вакансия БЦ Primium сократилась почти вдвое, а в портфеле появился пятый объект — бизнес-центр Кубик, отчет оценщика по которому уже анализировал.

Также разберу, как рынок недвижимости влияет на перспективы фонда.

ЧИТАТЬ СТАТЬЮ

Читайте также на других платформах: MAX | VC | SMART-LAB

Акцент 5 отчитался за I полугодие 2026: доходность по плану, дисконт на бирже вырос

Итоги I полугодия 2026 (для неквалов, склад «Валищево»):

— Доходность 19% при целевых 19–21%: от аренды 12%, переоценка 7%
— РСП: с 1 031,32 до 1 067,35 ₽ (+3,5%)
— Биржевая цена в среднем 940 ₽ при средней РСП 1 049 ₽
— Вес в индексе MREF повышен с 12,3% до 15%

Дисконт на бирже увеличился: сейчас около 10% против 2–5% в I квартале. Влияют волатильность на фондовом рынке и новостной фон.

Рынок складов работает против переоценок. В Московском регионе вакансия растет, ставки снижаются. Рост РСП в модели опирается на сжатие кап-рейта.

Арендатор со слов УК: «задержки по оплате отсутствуют». В прошлом разборе обратил внимание на РСБУ «Деловых Линий» за 2025: прибыль упала в 14 раз, долгосрочные обязательства +26%.

Фонд платит то, что обещал. Все вопросы за пределами отчета: негативный фон, дисконт растет, рынок складов охлаждается, состояние арендатора вызывает сомнения.

MAX | VC | SMART-LAB

Темная сторона ЗПИФ недвижимости: где заканчивается ваш рентный доход и начинается чужая прибыль

В последнее время рекламы про фонды недвижимости стало заметно больше, да и рынок растет — прогнозируется около 1,4 трлн рублей к концу года.

ЗПИФы подают как удобный вход в недвижимость без миллионов на руках — аналог американских REIT. Покупаешь пай, вроде как владеешь, например, частью склада или бизнес-центра, получаешь аренду, живешь спокойно. Обещают прозрачность, доходность на уровне облигаций, надежность как у депозита.

Но если разобрать устройство фондов, возникает неприятное ощущение: во многих случаях этот инструмент работает не столько для инвестора, сколько для того, кто фонд создает.

Почему опытные инвесторы с 20-летним стажем управления активами — такие как Алексей Бачеров, доцент Высшей школы бизнеса ВШЭ — относятся к фондам недвижимости с осторожностью?

Разберем несколько моментов, которые отрезвляют взгляд на ЗПИФы.

ЧИТАТЬ СТАТЬЮ

Читайте также на других платформах: MAX | VC | SMART-LAB

ЗПИФ Акцент 4 анонсировал эмиссии на 600 млн ₽, а привлек 306

Итоги 1 полугодия 2026 (для квалов, ТЦ «Сокольники»):

— Доходность 25,4% при целевых 23–24%: от аренды 12%, переоценка 13,3%
— РСП: с 1 330,91 до 1 419 ₽ (+6,6%)
— Вакансия 0%, посещаемость +5% к прошлому году
— Биржевая цена в среднем 1 418 ₽ при РСП 1 419 ₽

Главный вопрос — допвыпуск паев (SPO)

По финмодели фонд планирует погасить в 2026 кредит 1,2 млрд ₽ через допвыпуск паев. УК анонсировала два SPO (200 млн в апреле, 300 млн в июне) как «успешно завершенные» + два размещения в стакане по 50 млн.

Фактически привлечено 305,6 млн: посчитал по выпущенным паям, подтвердил у представителя УК. Осталось около 900 млн — втрое больше. В таком темпе уйдет еще примерно полтора года, тогда как погашение запланировано на 2026.

SPO «успешно завершено» и фактически привлеченные деньги — не одно и то же. Объем выпущенных паев раскрывается публично, сверить может каждый.

MAX | VC | SMART-LAB

Почему деньги идут в ЗПИФы недвижимости именно тогда, когда арендные ставки перестали расти

NF Group подвела итоги I полугодия 2026 года на рынке недвижимости.

Объем рынка фондов недвижимости вырос до 1 трлн ₽, при этом рынок коммерческой недвижимости охлаждается: арендные ставки в ключевых сегментах снижаются или перестали расти.

Разбираю по порядку каждый сегмент с опорой на фонды недвижимости.

В конце важный вывод для инвестора в ЗПИФ.

ЧИТАТЬ СТАТЬЮ

Читайте также на других платформах: MAX | VC | SMART-LAB

Как чувствуют себя ЗПИФы недвижимости

Парус подготовил обзор рынка ЗПИФ недвижимости по итогам первого полугодия 2026. Коротко основные цифры.

Рынок вырос до 1,04 трлн ₽ СЧА. Темпы роста на уровне прошлого года. Доля квальных фондов впервые достигла 50%.

Средний чек: неквал 1,8 млн ₽, квал 5,5 млн ₽.

Лидеры по росту СЧА (млрд ₽):
1. Парус (НиНо и МВ) +60,2
2. ВИМ Сбережения (РД3 и ВИМ Недвижимость) +35,4
3. СФН (Современный 8 и СКН3) +29,7

Склады — лидер среди секторов: 39% всех активов рыночных ЗПИФов.

16,4% (170 млрд ₽) активов фондов недвижимости — деньги на счетах, депозиты и ОФЗ. Год назад было 9,2%.

382,6 тыс. пайщиков всего — плюс 52 тыс. только за февраль–апрель.

Теперь главное — сводная таблица комиссий УК по всему рынку (кроме Акцент). В одном месте такого больше нигде нет.

В среднем по рынку получается (где комиссия предусмотрена):
1–2% от СЧА за управление
3–10% за результат
0,5–3% за прекращение
0,2–2,5% за инфраструктуру

Сравните свои фонды в портфеле.

MAX | VC | SMART-LAB

ЗПИФ Активо 23 выходит на биржу, но не сдано больше половины площади

В апреле писал о том, что Активо запустил фонд А-23: два этажа в БЦ «Европа Билдинг» у метро Киевская (Москва).

Тогда кратко отметил, что ЗПИФ интересен локацией объекта и текущим дефицитом офисов в Москве с ростом арендных ставок.

Однако, по аналогии с другими фондами Активо, могут быть вопросы к адекватности оценки стоимости объекта и прозрачности операционных расходов и комиссий. А высокая доходность первого года обеспечена возвратом НДС.

В середине июля УК опубликовала отчет оценщика — теперь можно полноценно разобрать фонд. В процессе анализа документов выявил несколько интересных противоречий.

Разобрал ПДУ, отчет оценщика, финмодель и презентацию.

ЧИТАТЬ СТАТЬЮ

Читайте также на других платформах: MAX | VC | SMART-LAB

Рейтинг ЗПИФ недвижимости на Мосбирже

Частному инвестору уже доступен 41 фонд: от складов и офисов до ЦОДов и квартир под аренду. Когда разбираю отчет, половина времени уходит не на анализ, а на сбор вводных — десяток вкладок и потерянный вечер.

Поэтому держу открытым сервис vsezpif.ru. Все фонды в одной таблице: цена пая, РСП, дисконт, выплаты, долговая нагрузка, арендаторы, срок жизни фонда. Фильтры по сегменту и доступу для неквалов. Данные подтягиваются с биржи автоматически. Бесплатно, регистрация занимает минуту.

Но таблица показывает дисконт и не отвечает на главный вопрос: это скидка или норма для фонда. Смотрите второй скрин: ЗПИФ торгуется с премией к РСП +8,46%, выглядит дорого. А скринер недооценки в Pro-подписке показывает −22,1 п.п. к его норме за полгода — обычно премия была выше.

Плюс календарь выплат по портфелю и прогноз доходности по фонду.

При регистрации по ссылке и промокоду PODPISKA — скидка 20% на любой тариф.

MAX

ЗПИФ на термы потерял 70% за полгода — как отличить фонд недвижимости от венчура в модной упаковке

Рынок ЗПИФ недвижимости в первом полугодии 2026 года впервые превысил 1 трлн ₽ — плюс 39% год к году. Рост сегмента выделяется на фоне коррекции фондового рынка, проблем у бизнеса из-за дорогого кредита и увеличившегося налогового бремени.

На этой волне под вывеской «ЗПИФ» стали продавать и то, что больше похоже на девелопмент или бизнес, чем на рентную недвижимость. Особенно активно — фонды на термальные комплексы для квалов: Бора-Бора, Термоленд, Гринфлоу.

Информации по таким фондам в открытом доступе почти нет. Поэтому часть фактуры в этой статье от представителей фонда или пайщиков.

На примере фонда Гринфлоу разберу, чем «классический» рентный фонд отличается от инвестиций в стройку и бизнес.

ЧИТАТЬ СТАТЬЮ

Читайте также на других платформах: MAX | VC | SMART-LAB

Как ведут себя ЗПИФы недвижимости в период волатильности рынка — и почему это не «тихая гавань»

Попросили прокомментировать рынок недвижимости для одного издания. Отвечал по сегменту ЗПИФ. Публикую ответы полностью — получилась компактная картина по фондам недвижимости с начала года.

Когда на фондовом рынке происходит серьезная коррекция, у пайщика возникает резонный вопрос: как в это время ведут себя ЗПИФы недвижимости?

Ответ неоднозначный: доходность у них состоит из двух частей, и в период волатильности каждая из них ведет себя по-разному. С этого и начну.

ЧИТАТЬ СТАТЬЮ

Читайте также на других платформах: MAX | VC | SMART-LAB