ЗПИФ Активо 24: новый фонд со складом под Челябинском

Активо запускает новый фонд А-24, объектом которого станет склад класса А в Копейске, в 10 км от Челябинска. Арендатор — ЭТМ (один из лидеров рынка электротехники). Склад построен в конце 2024 года.

Пока что посмотрел только презентацию. Когда будет опубликован отчет оценщика — сделаю полноценный разбор.

На что обратить внимание инвестору

Локация. Недавно писал, что промышленные узлы Урала — одно из актуальных направлений инвестиций на рынке недвижимости: военно-промышленный комплекс поддерживает спрос на площади. Даже после рекордного ввода 2025 года вакантность в Екатеринбурге выросла лишь до 4,8%.

Копейск — будущий индустриальный парк «Композит», рядом расположены промышленно развитые города. Объект находится на восточном склоне Уральских гор, более 2 тыс. км до западных границ России. Но даже при таком расположении стоит уточнить вопрос страхового покрытия.

Одна из особенностей рынка уральской логистики — более половины объема ввода построено под конкретного заказчика, что свойственно и этому объекту. Однако, как утверждает УК, склад универсален, без специфических особенностей и подходит широкому кругу арендаторов.

Цена за м². Склад покупают по 82 690 ₽ за м². Дорого это или нет, показывает кап-рейт. Чем выше риск, тем большего кап-рейта требует покупатель и тем дешевле готов платить. Считаем.

Рыночная ставка аренды класса А в регионах — 10 100 ₽ за м² в год. Получается, кап-рейт 12,2% (10 100 / 82 690). Столько объект принесет от аренды по рыночной ставке.

Теперь сравним с Московским регионом, где склады в I квартале 2026-го торговались с кап-рейтом 11,5–12,5%. Склад ЭТМ попадает ровно в эту вилку. Получается, объект оценен по московскому кап-рейту.

Рыночного кап-рейта по регионам никто не публикует. По моему расчету, с учетом региональных рисков и неликвидности он составляет 13–14%. При таком кап-рейте метр в Копейске должен стоить 72–77 тыс. ₽. А покупают по 82 690 ₽ — переплата около 10%.

Арендатор. Заказчик и действующий арендатор — компания ЭТМ («Электротехмонтаж»). Поставщик инженерных систем и электротехники в России контролирует треть рынка. Склад фонда — один из 12 логистических центров ЭТМ. С арендатором заключен договор до 2032 г.

ЭТМ работает с 1991 года: 209 млрд ₽ выручки за 2025-й, 45 млрд собственного капитала, рассматривается повторное IPO. При подготовке к IPO в 2024-м компания не раскрывала прибыль. Ориентир по рынку — 3–4% чистой маржи у поставщиков электрооборудования, то есть 6–8 млрд ₽. IPO не состоялось, компания причин публично не объясняла. Тем не менее для склада в 9 376 м² контрагент достаточно сильный.

Новые практики УК. Стоимость пая снижена до 10 000 ₽, хотя минимальный размер инвестиций — 300 000 ₽. Планируются равномерные выплаты вместо резких скачков доходности из-за возврата НДС.

Вывод

Фонд интересен локацией объекта и особенностями рыночной конъюнктуры в этой части страны. Как и в случае с другими фондами Активо, ключевые риски заключаются в обоснованности оценки стоимости объекта и прозрачности операционных расходов и комиссий. Так, например, в А-23 Активо зарабатывает больше своей УК.

MAX | VC | SMART-LAB