Дневник Рантье

☝️Друзья, спешите - осталось 2 места.
Бронируйте, кто хотел познакомиться с кладовыми.

Все покажу и расскажу как работает, увидите своими глазами, потрогаете, зададите все вопросы.

Проедем: Кладовкин ➡️ Складно ➡️ Мегасклад

Пишите «Бронь» 👉🏻 @yakupova_th

Пока московские инвесторы спорят о доходности, регионы тихо делают кассу и зарабатывают +20.858.218 руб с вложенных 35 млн руб

Я не продаю недвижимость. Я помогаю инвесторам с капиталом от 30 млн выбрать стратегию и найти актив, который решает их задачу. Сегодня покажу на цифрах, почему регионы - это не «второй сорт», а часто более сильная история, чем Москва

Гарант пассивного дохода в арендном бизнесе - это выручка арендатора. Например, мерило хорошей «Пятёрочки» - 15+ млн/мес. Однако, в регионах цифры бывают выше, чем в миллионниках:

📍 Лучшая «Пятёрочка» в Самарской обл. - в пгт Волжский, на трассе.

Выручка 42 млн/мес

📍 Калининградская область - 184 магазина.

Ср. выручка 21 млн/мес

📍 Хабаровский край - 192 магазина.

Ср. выручка 17 млн/мес

📍 Иркутская обл, Усть-Кут, население 36 тыс - 6 «Пятёрочек».

Ср. выручка 20-22 млн/мес

📍 Республика Коми, Усинск - население 35 тыс. Одна «Пятёрочка» и

стабильно делает 30+ млн/мес

Что это значит для инвестора?

Высокая выручка арендатора - это стабильный арендный поток. Тогда арендатор никуда не съедет, если он хорошо торгует. В малых населённых пунктах конкурентов почти нет, федералы работают на монополии. Это снижает риск простоя и позволяет фиксировать доход. Именно поэтому я смотрю в регионы.

И вот объект, который это подтверждает

🛒 ГАБ с Пятёрочкой, г. Спасск:

Открыли в мае 2026. На второй месяц магазин уже вышел на процент от товарооборота. Сейчас торгует 400.000 в день с потенциалом роста

- 980 м², отдельно стоящее здание в 2 этажа
- Стоимость: 35.0 млн руб
- Арендный доход: 406.000 руб/мес с потенциалом до 430.000 руб/мес
- Окупаемость: 8-9 лет
- Договор: 10 лет с Пятёрочкой
- Монопольная локация - больше Пятёрочек не откроется

Что сделано, чтобы защитить инвестора:

- Проведена юр. проверка: собственники, обременения, документы
- Проверена локация: трафик, конкуренты, доходы населения
- Убедились в монополии: рядом нет других фед. продуктовых сетей
- Заключен договор с Пятёрочкой с % от РТО и индексацией
- Второй этаж садим Fix Price, что усилит выручку

Что получает инвестор:

✔ Объект в собственности, зарегистрированный в Росреестре
✔ Договор аренды с федеральным арендатором на 10 лет
✔ Пассивный доход 406 000 руб/мес с потенциалом роста
✔ Ликвидный актив в монопольной локации

Почему это выгодно именно сейчас - объект один, локация монопольная. Больше таких предложений в Спасске не будет.

Хотите посмотреть этот объект или подобрать другой под ваш запрос?

Напишите «Хочу» в личные сообщения и мы вместе разберём, подходит ли он под вашу стратегию

👇👇👇
@yakupova_th

🚫 ГАБ продан

❕ Устали смотреть на красные цифры в приложении по акциям, облигациям? Индекс МосБиржи за август снизился на 2,1%, а с начала года падение составило 21,2%

Недавно пришел инвестор с запросом "Насть, я больше не могу смотреть на эти красные цифры, нужен надежный и стабильный инструмент. Рынок не даёт предсказуемого дохода - он даёт нервы"

И действительно:

По отчету ЦБ РФ за август: доходность большинства инструментов - отрицательная. Положительную доходность показали только золото +17,4%, валютные депозиты до +9,8%, замещающие облигации +6,2%. Всё остальное в минусе: акции ретейла -5,7%, ИТ -4,8%, индекс МосБиржи -2%, ОФЗ -0,2%. За 12 месяцев картина ещё жёстче: строительство -39,6%, металлургия -31,2%, ИТ -28,3%

Вы как хотите, но я считаю, что сейчас время простых и очень понятных инструментов. В текущих условиях особенно ценен островок надёжности - актив, который не зависит от ключевой ставки, санкций и биржевых настроений

Что может быть роднее выписки из ЕГРН со своим собственным помещением и надежным арендатором или арендаторами

👇🏻👇🏻👇🏻

Сейчас в моих закрытых продажах есть несколько объектов, которые я бы назвала «тихой гаванью» для капитала. И вот один из них:

📍 Московская область, пгт. Голубое, Тверецкий пр. 16к1, 2 км от Зеленограда
• Площадь: 243 м², 87 ячеек
• Стоимость: 33.0 млн ₽
• Оператор: «Кладовкин»
• Арендный доход: +289.850 ₽/мес
• Окупаемость: 8.2 лет, с учётом налога 6%
• Доходность 10% годовых
• Прибыль от аренды за 5 лет: +16.426.299 ₽*

* без учета роста стоимости недвижимости

Вы получаете ликвидный объект, стабильный арендный доход - 87 физиков не съедут одновременно и растущий платёж за счёт индексации.

Пока облигации краснеют - кладовки приносят доход.

Хотите чтобы я подобрала вам объект под вашу ситуацию - напишите «Подбор» в личку
👇👇👇
@yakupova_th

А если хотите посмотреть как это работает, записывайтесь на инвест-тур 👉 жмак

26.09 проведу инвест-тур по кладовым, чтобы вы увидели актив своими глазами и как на нем заработать +8.881.618 руб

В презентациях кладовые выглядят красиво. Но реальность - в деталях: локация, спрос, заполняемость, сервис. Поэтому я организую выездной тур для инвесторов.

Дата: 26 сентября, суббота
Время: 11:00
Длительность: 2,5 часа сам тур, ресторан по обстоятельствам

Зачем это нужно?
Чтобы вы не просто услышали, а увидели, как работает действующий объект изнутри. Прошли клиентский путь арендатора, оценили заполняемость и поняли, где здесь деньги.

Что нас ждёт:
✔️ посещаем кладовые 3 операторов: Кладовкин, Складно и МегаСклад
✔️ проходим путь клиента: от поиска ячейки до оплаты и доступа
✔️ смотрим заполняемость и спрос на месте
✔️ разбираем локацию и окружение
✔️ оцениваем планировку, боксографию, инженерку и безопасность
✔️ обсуждаем экономику: тарифы, выручку, расходы, управление
✔️ смотрим, как оператор управляет объектом и что влияет на доходность
✔️ сравниваем с другими инструментами для капитала

После выезда - ресторан. В неформальной обстановке обсудим увиденное, и я отвечу на все вопросы.

Организационные детали:
🚕 комфортный микроавтобус
☝🏻 всего 10 мест
🎟️ цена брони места - 3 000 ₽

Для брони жмите кнопку ниже и пишите «Бронь»
👇🏻👇🏻👇🏻

💬 Новые смыслы и идеи для бизнеса и жизни через искусство

Недавно на встрече бизнес-клуба «Бизнес.перевал» я познакомилась с удивительным человеком - Евгением

Он не просто успешный предприниматель, но и соавтор курса Вадима Зеленского «Великие визионеры», который проходит в Третьяковской галерее

Суть этого курса - не просто смотреть на картины. Это про то, как через искусство находить новые смыслы для бизнеса и жизни. Вадим Зеленский учит визионерскому мышлению: как ставить эволюционные цели, создавать наследие и понимать, что такое стратегия влияния. На примере великих русских художников - Левицкого, Айвазовского, Сурикова, Врубеля - участники разбирают, какие качества и обстоятельства помогали творцам добиваться успеха и оставлять след в истории

Евгений ведет детскую группу, так что предприниматель может прийти вместе с ребёнком: те же смыслы, но детям их раскрывает по-своему

И знаете, что особенно ценно? Часть занятий проходит как фандрайзинг в поддержку благотворительного фонда «Больше Чем Можешь», который развивает инклюзию в спорте. То есть, развиваясь сами, вы помогаете другим

Я отправила свою дочку на разведку - и она вернулась с горящими глазами, новыми знаниями и желаем узнать еще больше. Для меня это лучший показатель

Спасибо, Евгений, за знакомство и за то, что делаешь такое важное дело

Кстати, это может стать необычным подарком для того, у кого всё есть. Вместо очередной безделушки - возможность прикоснуться к великому русскому искусству и поразмышлять о важнейших смыслах вместе с автором курса. На сайте есть подарочный сертификат - можно оформить его и подарить впечатление, которое останется надолго

👉 Записаться или заказать сертификат: https://greatvisionaries.ru/

📖 Всю неделю взахлеб читала «Зелёный король» Поля-Лу Сулицера

Это экономический роман о Ребе Климроде - выжившем в концлагере, ставшем самым богатым и самым неизвестным человеком в мире. Он создал 1500 компаний, которые работали без него. И всё ради одной цели.

Первая мысль: он самый богатый и самый неизвестный. Он никогда не гнался за славой и признанием. Для него богатство было инструментом, а не целью. Парадокс: иметь всё, но быть в тени.

Вторая мысль: его мотивация - не деньги, а идея. Он строил страну-утопию, где люди жили бы по справедливости. Капитал был средством, он видел дальше личного обогащения.

Третья мысль: какая нужна внутренняя сила. Пройти несколько концлагерей, выжить, будучи вынужденным стать любовником эсэсовцев, потерять на глазах близких. И при этом не сломаться, а найти в себе силы созидать, строить, идти к мечте. Это поражает. Какую же надо иметь волю, чтобы после такого ада не просто выжить, а создать целую империю?

А знаете, с чего он начал, не имея ни цента? С газетных киосков. Объединил 278 продавцов газет, каждый вносил в фонд по полтора доллара в день на развитие. И газетные киоски стали его ресурсом и «ушами» для последующих больших дел.

Затем он провернул гениальную сделку с недвижимостью. Он купил участок за $4 млн, внеся всего 5% кредитных средств, а через несколько часов продал его банку «Хант Манхэттен» за $8 млн и идею построить там небоскреб за 6 лет и перевезти все свои отделения. А еще он убедил банкиров дать ему опцион на продажу семи их зданий за 37 миллионов долларов. В итоге через 11 дней он владел девятью зданиями, не потратив ни копейки своих денег.

И это дааалеко не все…

Но вот так, начав с киосков, он стал Королем.

Моя большая рекомендация к прочтению 👌🏻

А вы что читаете? Делитесь в комментариях 👇🏻👇🏻👇🏻

Главные инсайты с инвест-форума Тишина 2.0

Вчера прошел масштабный онлайн инвест-форум - о том, что меняется для бизнеса и инвесторов в 2026 году

Бегу к вам делиться инсайтами. А так как их много, будет несколько постов

Пожалуй, начну с самой животрепещущей темы - налоги

Цифры, которые говорят сами за себя:

🔴 Налоговые долги россиян и бизнеса на апрель 2026 года - почти 4 трлн руб, из них 1,7 трлн - недоплата по налогам
🔴 Общие налоговые поступления в бюджет за январь-март 14 трлн руб, что +0,34% к аналогичному периоду 2025 года
🔴 НДФЛ вырос на +15,2% - до 1,8 трлн руб
🔴 Выездные проверки выявляют нарушения в 97,8% случаев
🔴 ФНС тратит на цифровизацию 82,36 млрд руб - это крупнейшая IT-компания страны

Что меняется:

✔️НДС возвращается к 20%, порог освобождения для УСН - 60 млн руб - есть инициатива, но не поддержана
✔️Две продажи в год на протяжении двух лет = признание предпринимательской деятельности. Последствия: НДФЛ, НДС, штрафы, пени
✔️ Обмен данными ЦБ и ФНС - законопроект уже в Госдуме. Банки передают данные об открытии и смене счетов физлиц, ИНН обязателен для открытия счёта. Регулярные поступления на карту физлица станут видны системе гораздо раньше
✔️Цифровой рубль: три волны контроля - 2026, 2027, 2028

Что больше не работает.
«У всех так» - не аргумент для ФНС. Это сигнал для риск-скоринга:

✖️ Дробление аренды - доход разделили между ИП и организацией, расходы оставили на одном. Итог: доначисление НДФЛ и НДС
✖️ Шаблонный ГПХ с самозанятыми - суд смотрит на факт отношений, а не на текст договора. Переквалификация в трудовые + штраф до 100 тыс руб за человека + двойная налоговая нагрузка
✖️ Перевод бизнеса на супругу - не защита. Суд анализирует выписки и связи, результат: солидарная субсидиарная ответственность. Пример из практики: 47+ млн руб с директора, супруги и новой компании

Что делать уже сейчас:

✔️ Аренда и другие удобные схемы - проверить деловую цель разделения доходов и расходов - они должны распределяться пропорционально
✔️ Прозрачные счета уже сейчас - готовьтесь к тому, что переводы физ.лицам и статус счетов станут видны системе быстрее
✔️ Провести аудит «на берегу» - пока правила снова не поменялись

Вывод простой: прозрачный бизнес - это не требование закона, а реальное конкурентное преимущество. Проверьте свой бизнес на прочность. Как раньше уже точно не будет

Включайте 🔔 чтобы быть в курсе событий

Китайцы зарабатывают на этом миллиарды. А вы всё ещё думаете, что кладовки - это несерьёзно?

Недавно наткнулась на видео с китайскими кладовыми и что хочется сказать, во-первых, мы идем в верном направлении и ниша возможностей более чем очевидна, во вторых - да у нас куда покруче технологии и сервис ☝️

А теперь давайте оценим рынки и наши возможности:

🇨🇳 Рынок Китая
Китай - это рынок, который только начинает свой путь, но уже впечатляет масштабами. Объём рынка self-storage или кладовых достигает ~$14 млрд. При этом проникновение - всего 0,3% домохозяйств, в Гуандуне - 0,7%. Модель пришла из Гонконга в 2012 году, а сейчас 47% кладовок открываются в подвалах торговых центров и старых промышленных зданиях

🇺🇸 Рынок США
США - эталон и родина формата. Рынок существует с 1960-х годов, его объём оценивается $45-54 млрд, проникновение домохозяйств - 12,6%. Это зрелый рынок с высокой конкуренцией и понятной экономикой

🇷🇺 Что же в России?
Россия находится на ранней стадии, как и Китай, но с огромным потенциалом. Проникновение домохозяйств - менее 2%, обеспеченность площадями - в 70 раз ниже, чем в США. Спрос на аренду вырос на 9% за год, средний чек - на 15%, до 5.380 ₽. Заполняемость - 85–90%. Объем рынка ~25-35 млрд ₽

Средняя площадь квартиры в новостройках в России упала до 44,5 м², доля малогабариток в бизнес-классе выросла с 17 до 42%.
Спрос устойчиво растёт, а предложение пока отстаёт. Именно поэтому ГАБ с кладовками даёт доходность выше рынка и короткую окупаемость

😊 Для инвестора это значит: рынок в России на старте, операторы активно занимают топовые локации. Через 3 года тема станет массовой, зайти по низкой цене будет уже поздно, а сейчас - окно возможностей

Хотите занять свое место под солнцем и посмотреть объекты? Напишите «Кладовки» в личку и подберем для вас наилучший вариант

👇👇👇
@yakupova_th

Стрит-ритейл любит спальные районы. И это не страшно - это выгодно

Многие инвесторы шарахаются от спальных районов: «там нет трафика, там всё умерло». Но цифры говорят обратное

Стоимость стрит-ритейла в жилых комплексах за три года выросла на 30-70%. А трафик в спальных районах - это не случайные прохожие, а жители дома и соседних корпусов. Такой спрос устойчивее к кризисам, чем поток в центре

И вот главное подтверждение: федеральные продуктовые сети массово уходят в жёсткие дискаунтеры. За пять лет их число выросло в 2,4 раза - до 11,8 тыс. магазинов. «Чижик» от X5 растёт в четыре раза быстрее «Пятёрочки» и уже вплотную подошёл к ней по выручке. Только за 2025 год «Чижик» открыл ~1 тыс магазинов и может повторить этот результат в 2026 году

По результатам 2 квартала 2026 года чистая розничная выручка «Чижика» выросла на 29,8%, до 134,8 млрд рублей - вчетверо быстрее, чем у «Пятёрочки» (+7,6%, 993,1 млрд рублей), и почти впятеро быстрее «Перекрёстка» (+6,5%, 138,9 млрд рублей). По итогам квартала дискаунтер вплотную подошёл к супермаркетам по объёму выручки - разрыв сократился до 4 млрд рублей, и уже в третьем квартале «Чижик» может стать вторым форматом X5

Почему?

Потому что формат «у дома» побеждает. А новые игроки вроде «Золотого ключика» от «Светофора» открываются именно в спальных районах - в помещениях 350-650 м² на первых этажах жилых домов

Вывод: спальные районы - не приговор, а рынок, который растёт. А федералы, уходя в дискаунтеры, только подтверждают, что будущее за локальными точками у дома

Хотите посмотреть такие объекты в закрытых продажах? Напишите «Стрит» в личку

👇👇👇
@yakupova_th

Подборка Московских проектов по цене от 16.8 млн руб и пассивным доходом до +968.887 руб в мес

90% запросов на ГАБ ко мне приходит на Москву и МО

Держите подборочку:

1️⃣ Кладовые 16.8 млн руб, по запросу
Арендатор: Кладовкин
Арендный доход: от +217.000 руб в мес
Окупаемость: 6 лет
Доходность: 12% или 20% перепродажа через 3 года

2️⃣ Кладовые 18.4 млн руб
Арендатор: Кладовкин
Арендный доход: +176.500 руб в мес
Окупаемость: 7.7 лет
Доходность: 10%

3️⃣ ПВЗ 22.5 млн руб
Арендатор: Wildberries
Арендный доход: +258.000 руб в мес
Окупаемость: 7.7 лет
Доходность: 13%

4️⃣ Кладовые 33.0 млн руб
Арендатор: Кладовкин
Арендный доход: от +289.850 руб в мес
Окупаемость: 8 лет
Доходность: 9%

5️⃣ Кладовые 35.0 млн руб
Арендатор: Мегасклад
Арендный доход: +405.000 руб в мес
Окупаемость: 6.1 лет
Доходность: 12% или 20% перепродажа через 3 года

6️⃣ ПВЗ 33.0 млн руб
Арендатор: на согласовании
Арендный доход: +260.480 руб в мес
Окупаемость: 9.3 лет
Доходность: 9%

7️⃣ Продуктовый ритейл 112.0 млн руб
Арендатор: Дикси
Арендный доход: +968.887 руб в мес
Окупаемость: 9 лет
Доходность: 11%

Отмечу несколько закономерностей:
• чек до 30 млн руб только в нише кладовых и ПВЗ. Почему - меньшие площади
• более высокая доходность у кладовых. Почему - это растущая ниша на которой можно заработать
• у продуктового и стрит ритейла чеки от 30 млн руб и окупаемость от 9 лет. Почему - устоявшийся федеральный арендатор

Жмите на кнопку «Москва» и пишите цифру лота, который заинтересовал, разберем проект под ваши цели и задачи
👇🏻👇🏻👇🏻

«Зоопарк» инвестиций, как не потеряться?

Сейчас очень много каналов по инвестициям в недвижимость, где целая палитра: жилая недвижимость, флиппинг, коммерция, земля, реновация, займы под залог, субаренда и пр. Глаза разбегаются, а в голове - каша. В такой неразберихе сложно принять осознанное решение, сложно углубиться, сложно разобраться.

Помню, когда только ступила на эту тропу, начала инвестировать и смотрела презентации инвест-проектов. Один - про флиппинг квартир с доходностью 40%. Второй - про землю под застройку с «гарантированным» ростом. Третий - про займы под залог с 25% годовых. И я поймала себя на мысли: я не понимаю, что из этого надёжно. Где риски? Где реальная экономика? Где выход? Я просто утонула в информации.
Именно поэтому мой канал - только про готовый арендный бизнес.

Я знаю много инструментов в недвижимости. У меня есть связи и партнёрства в разных сегментах рынка. Но я сознательно не пишу здесь обо всём этом.

Почему?

Где фокус, там результат. Искренне убеждена в этом. Потому что фокус даёт глубину, а глубина даёт результат.

Здесь вы не встретите «всё подряд».
Только Готовый арендный бизнес: закрытые продажи, разборы экономики, инсайты, аналитика, реальные кейсы. Я создала этот канал, чтобы вы могли погрузиться в один инструмент - без шума, без расфокуса, без лишней информации.
То, что считаю самым надёжным и понятным для долгосрочного капитала.

Если есть вопросы по готовому арендному бизнесу или хотите подобрать проект под ваши задачи и цели - записывайтесь на консультацию
👇👇👇

Свет.Любовь.Игра.
Я всегда питала слабость к fashion индустрии, моде и стилю.

И вчера была на мероприятии, которое организовала Женская ассоциация СКОЛКОВО вместе с Оксаной Лаврентьевой - основательницей бренда OLOLOL.
Говорили про женское лидерство. Оксана делилась, как строила бизнес, как проходила через кризисы и как интуиция вытаскивала её там, где логика пасовала.

И знаете, я в очередной раз нашла подтверждение тому, насколько сильна интуиция и важно умение слушать себя. Далеко не всегда рациональные решения приводят к верным результатам.

Масштаб Оксаны впечатляет, за её плечами - руководство брендами Alexander Terekhov, совладение издательским домом Independent Media, сеть центров красоты «Белый Сад» и собственный бренд одежды OLOLOL, который она создала буквально с нуля после того, как пандемия сократила её компанию с оборотом $10 млн и 300 сотрудниками в четыре раза.

И это не просто бизнес. Концепцию бренда и логотип Оксана придумала во время практики дыхания, превратив одежду в «предметы силы» для женщин.

Общаясь с людьми большого масштаба и успеха, я убедилась, что это не просто бизнес-хватка, за результатом стоит огромный пласт личностной работы. Работы с собой, состыковки внутреннего с внешним. Возможности и успех не приходят, когда ты сидишь и ждёшь, что это придёт извне. Они приходят, когда для этого есть почва. Когда человек способен разглядеть, взять и нести дальше. Изменения извне приходят на изменения внутри.

Ещё одна мысль, которая зацепила на встрече - про ИИ.
Алгоритмы могут анализировать, систематизировать, упрощать, делать выводы, предлагать решения. Но гениальные идеи и прорывы были и будут генерироваться от внутреннего мира и состояния человека. ИИ даёт нам больше времени и пространства - чтобы мы не тратили его на рутину, а всё больше погружались в себя, черпали изнутри и выгружали в мир что-то новое, гениальное. У человека просто невероятные возможности и ресурсы, никакой ИИ это не заменит. И здесь не про эзотерику или магию. Просто у ИИ нет субъективного переживания, эмоций или личной истории, которые являются топливом для человеческой креативности.

Внутри нас кладезь возможностей. Надо просто их инициировать и запустить программу.

Спасибо любимой школе СКОЛКОВО и Оксане за чудесную встречу!

Прикладываю фото с мероприятия.
Здесь 👉 вы можете почитать про бренд Оксаны OLOLOL, ее концепцию, подход, идеологию. Мне очень откликается 🤍