Верхотуров| Управление Капиталом

🔟 Аптеки против интернет-торговли: почему физические точки пока не проигрывают

Кажется, что аптеки должны повторить путь магазинов одежды и техники: покупатель уходит в интернет, физические точки теряют трафик.
Но с аптеками эта логика работает не полностью.

🔵Первая причина — срочность.
Если человеку нужен препарат сегодня, ждать доставку даже несколько часов он часто не хочет.

🔵Вторая — доверие.
Покупатель может заранее посмотреть цену в приложении, но получить заказ предпочесть в конкретной аптеке рядом с домом.

🔵Третья — часть спроса сложно перевести полностью в доставку.
Рецептурные препараты, консультация фармацевта, срочная покупка, замена отсутствующего препарата — здесь физическая точка сохраняет преимущество.

🔵Четвёртая — аптека работает на регулярном спросе.
Лекарства, товары для детей, витамины, средства ухода покупают постоянно.

Но для инвестора из этого не следует, что любая аптека — хороший арендатор.
Я бы смотрел на другое:
— сколько аптек уже работает вокруг;
— какой поток проходит мимо помещения;
— есть ли рядом клиники и жилые дома;
— насколько ставка аренды соответствует обороту точки;
— сможет ли помещение занять другой арендатор, если аптека съедет.

⏩Именно здесь проходит граница между хорошим объектом и объектом, который просто продают под вывеской известной сети.

Интернет-торговля не убила аптеки. Она изменила их роль.

📌 Какие виды бизнеса действительно способны платить растущую аренду следующие 10 лет

Способность платить растущую аренду определяется не названием сети и не красивым договором.

Она определяется экономикой конкретной точки.

〰️ Если сегодня арендатор платит почти предел своих возможностей, через несколько лет индексация закончится не ростом дохода собственника, а просьбой снизить ставку.

✅ Один объект за 500 млн ₽ или пять по 100 млн ₽: где реальная диверсификация

Допустим, вы купили пять помещений по 100 млн ₽.

🔵Все пять:
— в новых жилых комплексах;
— на первых этажах;
— с продуктовыми сетями;
— в одном районе Москвы;
— с похожей экономикой арендаторов.

Формально у вас пять объектов.
Фактически — одна ставка на один и тот же сценарий рынка.

Если в районе появляется избыток коммерческих помещений, снижается трафик или сети начинают пересматривать арендные ставки☹️, проблема может возникнуть сразу по всему портфелю.

Теперь другой вариант.
🔵Один объект за 500 млн ₽:
— сильная локация;
— несколько арендаторов;
— разные сроки окончания договоров;
— понятный денежный поток;
— универсальное назначение помещений;
— возможность продать объект целиком или частями.

По уровню риска такой актив иногда может быть устойчивее пяти одинаковых помещений по 100 млн ₽.

Настоящая диверсификация — это не количество свидетельств о собственности.

⏩Поэтому дробить 500 млн ₽ на пять частей только ради слова «диверсификация» я бы не стал.

Пять объектов — это пять комплектов документов, пять арендаторов, пять технических состояний, пять налоговых моделей и в пять раз больше управленческих вопросов.

⏩Сначала определяется структура рисков. И только потом — количество объектов.

🔢 Семь цифр, которые нужно запросить перед покупкой

1️⃣ Цена продажи
Уточните полную стоимость объекта вместе с НДС, если он предусмотрен.

2️⃣ Площадь помещения
Нужна площадь по ЕГРН. Сразу посчитайте цену квадратного метра и сравните её с аналогичными объектами в этой локации.

3️⃣ Фактический арендный платёж в месяц
Не потенциальная ставка, не обещания продавца и не расчёт «после индексации».

4️⃣ Ежемесячные расходы собственника
Коммунальные платежи, содержание здания, управляющая компания, страхование, охрана, земельные платежи и всё остальное, что нельзя переложить на арендатора.

5️⃣ Налоговая нагрузка
Попросите назвать сумму налога на имущество и землю за последний год. Если продавец владеет объектом через компанию, отдельно уточните, включён ли НДС в арендный платёж.

6️⃣ Срок, оставшийся по договору аренды
Договор, который заканчивается через четыре месяца, нельзя оценивать так же, как договор с надёжным арендатором ещё на семь лет.

7️⃣ Размер ежегодной индексации
Формулировка «до 10% по соглашению сторон» может означать, что гарантированной индексации вообще нет.

Получив эти данные, можно самостоятельно посчитать чистый операционный доход:

Арендные платежи − расходы собственника − налоги = реальный доход объекта.

Сохраняйте список и отправляйте тем, кто выбирает коммерческую недвижимость для инвестиций.

▶️Что произойдёт с продуктовыми помещениями, если доставка продолжит расти

Уже сейчас значительная часть заказов собирается не на удалённых складах, а в обычных магазинах. Для ретейлера это выгодно:

помещение находится рядом с покупателем, ассортимент уже лежит на полках, а один объект обслуживает и посетителей, и онлайн-заказы. Если доставка продолжит расти, рынок продуктовой недвижимости, скорее всего, разделится на несколько групп.

▶️Слабые локации потеряют арендаторов быстрее.
В онлайне его заказ конкурирует с десятками других точек🔵. Если ассортимент, скорость сборки и экономика доставки окажутся хуже, оператору будет проще закрыть объект.

❗️Для собственника вывод простой: Хороший продуктовый объект будущего должен одинаково удобно обслуживать покупателя, сборщика заказа, курьера и грузовую машину.

📌«Пятёрочка» через десять лет: останется ли продуктовый магазин таким же сильным арендатором?

Продуктовый ретейл держится на устойчивой покупательской привычке: людям нужно регулярно покупать еду рядом с домом.

Магазин будущего станет одновременно торговой точкой, мини-складом, пунктом сборки онлайн-заказов и местом для быстрых покупок. Этот процесс уже начался. По итогам 2025 года экспресс-доставка работала из 7 315 магазинов «Пятёрочка», а весь бизнес X5 в e-grocery занял 18,6% рынка. То есть онлайн не вытесняет физические магазины, а постепенно встраивается в них.

✅Масштаб сети тоже говорит в пользу устойчивости арендатора: к концу 2025 года под брендом «Пятёрочка» работало более 25 тысяч магазинов. За таким оператором стоят логистика, технологии, узнаваемый бренд и большой запас прочности.

Слабые магазины будут закрываться. Сеть продолжит пересматривать площади и уходить из помещений, где аренда растёт быстрее выручки. ▶️Часть покупательского потока заберут дискаунтеры, готовая еда и доставка. Требования к электрической мощности, зоне разгрузки, вентиляции и организации последней мили станут выше.

Поэтому ценность объекта будет определять:

• плотный жилой массив и ежедневный трафик;
• удобный вход и хорошая видимость;
• нормальная разгрузка;
• достаточная мощность;
• возможность изменить формат или разделить площадь;
• рыночная арендная ставка без перегретой индексации;
• спрос со стороны других продуктовых операторов.

📌Мой прогноз: через десять лет «Пятёрочка» останется одним из самых понятных и востребованных арендаторов на рынке стрит-ретейла. Однако разница между хорошим и плохим объектом станет заметнее.

Сколько лет инвестору, у которого в недвижимости 300+ млн рублей?

Капитал такого размера обычно формируется годами: через бизнес, продажу компаний, несколько удачных сделок и постепенное накопление активов.

➡️Поэтому основное ядро таких инвесторов сегодня — люди примерно 45–60 лет.

По данным рынка частного банковского обслуживания, именно эта возрастная группа остаётся самой многочисленной среди крупных клиентов.

И здесь меняется само отношение к недвижимости.

📌В 30 лет чаще возникает вопрос: «Сколько я могу заработать?»

Когда капитал уже измеряется сотнями миллионов, вопросы другие:
*️⃣Как его сохранить?
*️⃣Как распределить риски?
*️⃣Насколько быстро можно выйти из объекта?
*️⃣Что останется детям?

Поэтому инвестор с 300+ млн рублей в недвижимости обычно уже не гонится за каждым дополнительным процентом доходности.

Для него гораздо важнее качество самого актива, ликвидность и понятная стратегия на несколько лет вперёд.

▶️Большой портфель начинается с момента, когда человек перестаёт покупать отдельные объекты и начинает управлять капиталом как системой.

Сколько на самом деле стоит «пассивный доход» от коммерческой недвижимости?

🏛 Бюджет-2027. Какие первые выводы можно сделать?

Правительство одобрило проект федерального бюджета на ближайшие три года.
Я не буду пересказывать весь документ. Мне интереснее посмотреть на него глазами предпринимателя и инвестора.

Несколько цифр на 2027 год:
💰 Доходы: 43,3 трлн ₽ 💸 Расходы: 48,8 трлн ₽ 📉 Дефицит: около 5,5 трлн ₽ 🛢 Базовая цена Urals: $50 за баррель
Причём ещё год назад дефицит на 2027-й планировали около 3,2 трлн ₽. Теперь — 5,5 трлн.

Что это значит лично для меня?
📌 Первое. Дешёвых денег быстро может и не стать.
При достаточно высоких бюджетных расходах пространство для быстрого снижения инфляции и ставки остаётся предметом отдельного вопроса. Сам Минфин при этом заявляет, что бюджет должен способствовать макроэкономической стабильности и снижению ставок.
А высокая стоимость денег напрямую влияет на недвижимость: на требуемую доходность инвесторов, стоимость финансирования девелопмента и цены сделок.
📌 Второе. Налоговая эффективность становится всё важнее.
Налоги всё сильнее влияют на реальную доходность капитала.
И я сейчас вижу это практически в каждой крупной сделке с коммерческой недвижимостью: иногда правильная структура владения объектом и сделки имеет не меньшее значение, чем скидка при покупке.
📌 Третье. Я бы не строил инвестиционную стратегию на одном прогнозе курса, ставки или инфляции.
Бюджетные параметры пересматриваются. Рынок меняется ещё быстрее.
Поэтому мне всё меньше нравится подход:
«Куплю сейчас, а дальше рынок всё вытянет».
🏢 В коммерческой недвижимости я бы сегодня смотрел прежде всего на активы, где инвестор может сам влиять на капитализацию:
— увеличить арендный поток; — поменять арендатора; — пересобрать договор; — разделить помещение; — изменить концепцию; — создать объект с нуля дешевле его будущей рыночной стоимости.
То есть не просто купить доходность, а иметь возможность создать дополнительную стоимость.

💎 Мне кажется, именно это будет одним из главных принципов инвестирования ближайших нескольких лет.
Чем меньше результат инвестиции зависит от внешнего рынка и чем больше — от качества самого актива и ваших действий с ним, тем интереснее становится объект.

Именно поэтому я всё больше внимания уделяю не только готовому арендному бизнесу, но и value-add объектам и собственным девелоперским проектам.
А после публикации полной пояснительной записки к бюджету отдельно посмотрю, какие ещё сигналы там есть именно для рынка недвижимости.

🔁 Кому сегодня продавать объект стоимостью 100+ млн рублей?

Объект за 100–150 млн рублей нельзя продавать так же, как помещение за 20 млн.

У него уже другой покупатель.

⏩Чаще всего это:
— собственник бизнеса, который хочет сохранить часть капитала в недвижимости;
— инвестор, который уже владеет несколькими объектами;
— семья с крупным капиталом;
— компания, которая покупает недвижимость на свой баланс;

И каждому из них мало услышать: «Доходность 10%, хороший арендатор, отличная локация».

При таком чеке начинают смотреть глубже.

Что будет с объектом через 5 лет?
🔘Можно ли его быстро продать?
🔘Что произойдёт, если уйдёт арендатор?
🔘Соответствует ли цена рынку?
🔘Есть ли проблемы с документами?
🔘Можно ли увеличить доход от объекта?

Поэтому дорогой объект продаётся понятной инвестиционной логикой.

Покупатель должен увидеть не только то, сколько объект приносит сегодня, но и почему его капитал останется защищён завтра.

❗️И ещё важный момент: чем дороже объект, тем меньше работает массовая реклама и тем больше — личные связи и рекомендации.

@vds_realt