1️⃣ Цена продажи
Уточните полную стоимость объекта вместе с НДС, если он предусмотрен.
2️⃣ Площадь помещения
Нужна площадь по ЕГРН. Сразу посчитайте цену квадратного метра и сравните её с аналогичными объектами в этой локации.
3️⃣ Фактический арендный платёж в месяц
Не потенциальная ставка, не обещания продавца и не расчёт «после индексации».
4️⃣ Ежемесячные расходы собственника
Коммунальные платежи, содержание здания, управляющая компания, страхование, охрана, земельные платежи и всё остальное, что нельзя переложить на арендатора.
5️⃣ Налоговая нагрузка
Попросите назвать сумму налога на имущество и землю за последний год. Если продавец владеет объектом через компанию, отдельно уточните, включён ли НДС в арендный платёж.
6️⃣ Срок, оставшийся по договору аренды
Договор, который заканчивается через четыре месяца, нельзя оценивать так же, как договор с надёжным арендатором ещё на семь лет.
7️⃣ Размер ежегодной индексации
Формулировка «до 10% по соглашению сторон» может означать, что гарантированной индексации вообще нет.
Получив эти данные, можно самостоятельно посчитать чистый операционный доход:
Арендные платежи − расходы собственника − налоги = реальный доход объекта.
Сохраняйте список и отправляйте тем, кто выбирает коммерческую недвижимость для инвестиций.