Допустим, вы купили пять помещений по 100 млн ₽.
🔵Все пять:
— в новых жилых комплексах;
— на первых этажах;
— с продуктовыми сетями;
— в одном районе Москвы;
— с похожей экономикой арендаторов.
Формально у вас пять объектов.
Фактически — одна ставка на один и тот же сценарий рынка.
Если в районе появляется избыток коммерческих помещений, снижается трафик или сети начинают пересматривать арендные ставки☹️, проблема может возникнуть сразу по всему портфелю.
Теперь другой вариант.
🔵Один объект за 500 млн ₽:
— сильная локация;
— несколько арендаторов;
— разные сроки окончания договоров;
— понятный денежный поток;
— универсальное назначение помещений;
— возможность продать объект целиком или частями.
По уровню риска такой актив иногда может быть устойчивее пяти одинаковых помещений по 100 млн ₽.
Настоящая диверсификация — это не количество свидетельств о собственности.
⏩Поэтому дробить 500 млн ₽ на пять частей только ради слова «диверсификация» я бы не стал.
Пять объектов — это пять комплектов документов, пять арендаторов, пять технических состояний, пять налоговых моделей и в пять раз больше управленческих вопросов.
⏩Сначала определяется структура рисков. И только потом — количество объектов.