АРЕНДАТОР ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НЕ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ ПЕРЕВОДА НА СЕБЯ ПРАВ ПОКУПАТЕЛЯ, ЕСЛИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ ПРЯМО НЕ УСТАНОВЛЕНО ЗАКОНОМ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 24.04.2026 по делу А63-17963/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Возрождение» обратилось к ООО «Агро-Бизнес» с иском о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельных участков, приобретённых последним на торгах в рамках процедуры банкротства физического лица — Сарычева А.И. Иск основан на утверждении, что арендатор — «Возрождение» — обладал преимущественным правом покупки земельных участков, поскольку использовал их по договору аренды. Земельные участки находились в долевой собственности двух физических лиц, один из которых — банкрот. Договор купли-продажи от 23.04.2024 был зарегистрирован 28.05.2024.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск. Суд исходил из того, что ООО «Возрождение» как сельскохозяйственная организация, использующая землю по договору аренды, имело преимущественное право на приобретение участков. Нарушение этого права при продаже на торгах повлекло перевод прав покупателя на истца.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он поддержал выводы первой инстанции, указав, что реализация участков на торгах не исключает применения преимущественного права арендатора, если он является сельскохозяйственной организацией.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (ООО «Агро-Бизнес»): общество не является участником долевой собственности; реализация проведена в рамках банкротства по специальным нормам; договор аренды не зарегистрирован; преимущественное право арендатора не предусмотрено законом.

Оппонент (финансовый управляющий): спор не подлежит рассмотрению в арбитражном суде; продавцом выступали физические лица; объект торгов — участки, а не доли; преимущество арендатора не применимо; требование о переводе прав необоснованно.

🧭 Позиция кассации

Суды неправильно применили статью 250 ГК РФ и статью 12 Закона № 101-ФЗ, поскольку число участников долевой собственности — два, что исключает применение особых правил для сельхозорганизаций. Преимущественное право арендатора на покупку участка законом не установлено. Реализация в рамках банкротства по статье 213.26 Закона № 127-ФЗ допускает продажу единого объекта без учёта преимущества арендатора. Условие договора аренды о праве выкупа не порождает самостоятельного права на защиту через перевод прав покупателя.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление нижестоящих судов, отказал в удовлетворении иска и обязал аннулировать в ЕГРН записи о переходе права собственности на земельные участки к ООО «Возрождение», восстановив записи в пользу ООО «Агро-Бизнес».

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Северо_Кавказского_округа