ТСН НЕ МОЖЕТ НАЧИСЛЯТЬ И ЗАЧИТЫВАТЬ НЕУСТОЙКУ ПРИ ОТСУТСТВИИ ПИСЬМЕННО ОФОРМЛЕННОГО СОГЛАШЕНИЯ С СОБСТВЕННИКОМ

Постановление АС Северо-Западного округа от 26.02.2026 по делу А56-27322/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Лагуна» обратилось к товариществу собственников недвижимости «ТК Ульянка» с иском о взыскании 472 891 руб. 62 коп. задолженности по агентскому договору от 01.05.2022 № 1, по которому Товарищество обязалось сдавать в аренду общее имущество торгового комплекса и перечислять арендные платежи собственникам, включая ООО «Лагуна», пропорционально их долям.

Товарищество возражало против иска, заявив о зачете встречного требования — неустойки по неподписанному договору оказания услуг от 01.05.2022 № 10, мотивируя это обязательствами ООО «Лагуна» по оплате услуг по техническому обслуживанию и уборке.

Стороны обменялись актами сверки задолженности через систему СБИС, подтверждающими наличие суммы к взысканию. Дело прошло рассмотрение в судах первой и апелляционной инстанций.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция отказала в удовлетворении иска, признав правомерным зачет встречных однородных требований. Суд указал, что Товарищество вправе зачесть сумму задолженности по агентскому договору на основании начисленной неустойки по договору оказания услуг, снизив размер неустойки до 1 605 355 руб. 28 коп. по статье 333 ГК РФ.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, согласившись с выводом о допустимости зачета и наличии встречных однородных требований, возникших из разных договоров.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (ООО «Лагуна») указал, что договор оказания услуг не был подписан, следовательно, не заключён, а потому не может служить основанием для начисления неустойки. Также заявителем было подчеркнуто, что суды не проверили законность и существование встречного требования, необходимого для зачета.

Оппонент (ТСН «ТК Ульянка») настаивал на том, что обязанности по оплате услуг вытекают из условий устава и решений общих собраний, а факт оказания услуг подтверждён документально. По его мнению, зачет был оформлен надлежаще, а неустойка начислена в соответствии с условиями направленного, но не подписанного договора.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что суды неправильно применили нормы материального права, допустив существенную процессуальную ошибку. Согласно статье 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме и считается недействительным при её несоблюдении. Поскольку договор оказания услуг не подписан ООО «Лагуна», он не заключён, а значит, требование о неустойке не существует.

Кроме того, кассация сослалась на Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2025), указав, что для зачета необходимо наличие законного, обоснованного и существующего требования. Суды не исследовали действительность встречного требования, ограничившись формальным подходом, что противоречит статье 8 АПК РФ и постановлению КС РФ № 10-П.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Северо_Западного_округа