КОМПЕНСАЦИЯ АРЕНДАТОРОМ КОММУНАЛЬНЫХ РАСХОДОВ МОЖЕТ КВАЛИФИЦИРОВАТЬСЯ КАК ЭЛЕМЕНТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЛИШЬ ПРИ ЗАКРЕПЛЕНИИ ТАКОЙ СТРУКТУРЫ ПЛАТЕЖА В ДОГОВОРЕ И ОПРЕДЕЛЕННОСТИ ПОРЯДКА РАСЧЕТА

Постановление АС Московского округа от 25.02.2026 по делу А41-84095/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальные предприниматели Павлов В.А., Нациевский С.О. и Соловьев А.В. обратились к ИП Сатиеву Р.С. с иском о взыскании 117 346,50 рублей задолженности по коммунальным платежам, 51 280,42 рублей неустойки, расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.10.2022 № 1, взыскании 28 431 рубля судебных расходов и возврате излишне уплаченной госпошлины в размере 26 538 рублей.

Договором предусмотрена компенсация арендатором расходов на коммунальные услуги пропорционально площади помещения, а также штрафная неустойка за просрочку платежей. Истцы указали на наличие задолженности за ноябрь 2023 года.

Третьим лицом привлечено ООО «Миркет». Спор возник по поводу квалификации коммунальных платежей как части арендной платы и правомерности применения неустойки и расторжения договора.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила требования частично: взыскала с ответчика 117 346,50 рублей задолженности и 51 211,34 рублей неустойки в пользу ИП Павлова В.А., а также 13 425,50 рублей расходов; отказала в расторжении договора и во взыскании полной суммы госпошлины. Также взыскала с истцов в пользу ответчика по 10 000 рублей каждому и 10 012 рублей — с ИП Павлова В.А.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, поддержав выводы о наличии задолженности по коммунальным платежам, но отсутствии оснований для расторжения договора из-за отсутствия просрочки арендной платы более двух раз подряд.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (ИП Павлов В.А.) указал, что суды не учли преюдицию по делу № А41-84047/2023, согласно которой неустойка по п. 8.2 договора применяется только к арендной плате, а не к коммунальным платежам. Также заявил о противоречивости выводов: одновременно признана задолженность по коммунальным платежам и отказано в расторжении договора, хотя она должна влиять на исполнение обязательств.

Оппонент (ИП Сатиев Р.С.) не поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить судебные акты и отказать в иске полностью, указав на незаконность взыскания неустойки и распределения расходов.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды допустили внутренние противоречия: взыскали неустойку по п. 8.2 договора за просрочку коммунальных платежей, хотя ранее по делу № А41-84047/2023 было установлено, что эта неустойка распространяется только на арендную плату. При этом отказ в расторжении договора мотивирован отсутствием задолженности по арендной плате, но не рассмотрено, входит ли компенсация коммунальных платежей в состав арендной платы.

Кассационный суд указал на необходимость толкования условий договора в совокупности и установления юридической природы спорных платежей. Отсутствие такой оценки нарушило принцип правовой определенности и привело к необоснованным выводам.

Указания: при новом рассмотрении необходимо установить, относятся ли коммунальные платежи к арендной плате, дать оценку всем доказательствам и правильно применить нормы статей 450, 614, 619 ГК РФ и п.п. 2.9–2.11, 8.2, 9.3 договора.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции в части взыскания неустойки, расторжения договора и распределения судебных расходов, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Московского_округа