АРЕНДОДАТЕЛЬ ВПРАВЕ ОСПОРИТЬ НИЧТОЖНУЮ СДЕЛКУ, ЗАКЛЮЧЁННУЮ ЕГО ПРЕДСТАВИТЕЛЕМ, ЕСЛИ ОНА НАРУШАЕТ ПУБЛИЧНЫЕ ИНТЕРЕСЫ И ТРЕБОВАНИЯ ЗАКОНА

Постановление АС Северо-Западного округа от 17.12.2025 по делу А56-74338/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Топливно Экологическая Компания» (ООО «ТЭК») и ООО «Алмаз» о признании недействительными договора аренды земельного участка от 01.04.2024 № 22/ЗК-05101 и уступки прав по нему, а также о погашении регистрационных записей об обременениях в ЕГРН. Участок площадью 1 319 кв. м расположен в посёлке Репино, Приморское шоссе, уч. 11, кадастровый номер 78:38:22120:1018. Первоначальный договор аренды был заключён 21.05.2008 и возобновлён на неопределённый срок. В 2023 году ООО «ТЭК» запросило новый договор аренды на 5 лет, который был заключён 01.04.2024 без торгов. 02.05.2024 права по нему уступлены ООО «Алмаз». Иск мотивирован тем, что объект на участке — павильон-кафе — является капитальным строением, а участок может использоваться без предоставления в аренду, поскольку включён в схему размещения НТО. Суд первой инстанции от 02.04.2025 и апелляция от 05.08.2025 в иске отказали.

🗣️ Позиции сторон

— Истец (Комитет): договор аренды от 01.04.2024 противоречит подпунктам 3, 5, 6 пункта 21.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, поскольку на участке находится объект капитального строительства, а он предоставлен для размещения НТО, что допускается без аренды; сделка нарушает публичные интересы и является ничтожной по статье 168 ГК РФ.

— Ответчики (ООО «ТЭК», ООО «Алмаз»): павильон-кафе — временная постройка, соответствует условиям договора; основания для признания сделки ничтожной отсутствуют; арендатор действовал добросовестно; Комитет своими действиями подтвердил действительность сделки.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (02.04.2025): отказал в иске, установив, что павильон-кафе не относится к объектам, размещаемым без аренды по главе V.6 ЗК РФ; факт капитальности объекта не доказан; на момент обращения за новым договором нарушений земельного законодательства не зафиксировано.

— Апелляция (05.08.2025): оставила решение без изменения, добавив, что Комитет, заключив договор через доверенное лицо, подтвердил его действительность, и не может теперь оспаривать сделку.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды допустили существенные процессуальные и материально-правовые ошибки. Они не оценили, включён ли участок в схему размещения НТО по Закону Санкт-Петербурга № 165-27, что имеет значение для применения запрета на аренду таких участков. Также суды не исследовали расхождения в данных о площади павильона (518,9 кв. м в 2009 году, 600–635 кв. м в 2023–2024 годах), а также не учли акты обследования и заключение Учреждения о признаках капитальности постройки. При наличии противоречивых доказательств отказ в назначении судебной экспертизы по ходатайству ООО «Алмаз» является нарушением статьи 82 АПК РФ. Кроме того, спор о цессии рассмотрен без самого договора уступки. Кассация указала, что норма о добросовестности (п. 5 ст. 166 ГК РФ) не лишает публичного собственника права оспаривать ничтожную сделку, нарушающую публичные интересы.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа