ПРИ НАЛИЧИИ СПОРА О КАПИТАЛЬНОСТИ ОБЪЕКТА СУД ОБЯЗАН НАЗНАЧИТЬ ЭКСПЕРТИЗУ НЕЗАВИСИМО ОТ ПОЗИЦИИ ДРУГОЙ СТОРОНЫ

Постановление АС Северо-Западного округа от 17.12.2025 по делу А56-74338/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга подал иск к ООО «Топливно Экологическая Компания» (ООО «ТЭК») и ООО «Алмаз» о признании недействительными договора аренды земельного участка от 01.04.2024 и уступки прав по нему, а также о погашении регистрационных записей в ЕГРН. Участок площадью 1 319 кв. м расположен в посёлке Репино, ранее использовался под павильон-кафе. Первоначальный договор аренды был заключён в 2008 году, возобновлён на неопределённый срок. В 2024 году заключён новый договор аренды и оформлена уступка прав. Иск основан на утверждении, что объект является капитальным строением и размещение его возможно без предоставления земли. Суд первой инстанции от 02.04.2025 и апелляция от 05.08.2025 отказали в иске.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Комитет): договор аренды от 01.04.2024 ничтожен, поскольку нарушает требования пункта 21.1 статьи 3 Закона №137-ФЗ — участок испрашивается для размещения НТО, что допускается без предоставления земли, а также на участке находится объект капитального строительства. Сделка противоречит публичным интересам.

— Ответчики (ООО «ТЭК», ООО «Алмаз»): объект — временный павильон-кафе, соответствует условиям договора; основания для признания сделки ничтожной отсутствуют; схема размещения НТО не ограничивает право на аренду; экспертиза не требуется, так как факт капитальности не доказан.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции: отказал в иске, установив, что павильон-кафе не относится к объектам, размещаемым без предоставления земли, поскольку оплачивается ежеквартальная аренда, а не только летний период. Факт капитальности не доказан.

— Апелляция: оставила решение без изменения, добавив, что действия Комитета после заключения договора свидетельствуют о его признании действительным.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды нарушили нормы процессуального и материального права: не оценили противоречивые данные о площади павильона (635 кв. м по инвентаризации, 600 кв. м по акту), не учли акты обследования, указывающие на признаки капитальности, и отказались от назначения судебной экспертизы, хотя ходатайство было обоснованным. Согласно статье 82 АПК РФ, согласие другой стороны на экспертизу не требуется. Также не исследован документ по уступке прав. Суд кассации указал, что публичный характер порядка предоставления земель исключает применение статьи 166 ГК РФ в пользу сохранения сделки, нарушающей закон.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа