ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЛИ ПОД ГОСТЕВУЮ АВТОСТОЯНКУ, СООТВЕТСТВУЮЩИЙ КРИТЕРИЯМ МЕСТНОГО ЗАКОНА, ДОЛЖЕН БЫТЬ ЗАКЛЮЧЕН НА СРОК НЕ БОЛЕЕ ТРЕХ ЛЕТ И БЕЗ ПРИМЕНЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА О ПЯТИЛЕТНЕЙ АРЕНДЕ

Постановление АС Северо-Западного округа от 16.12.2025 по делу А56-84857/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга подал иск к ООО «Топливно Экологическая Компания» и ООО «Волна» о признании недействительными договора аренды земельного участка от 02.10.2023 № 22/ЗК-05104 (под гостевую автостоянку) и договора уступки прав по нему, а также о погашении регистрационных записей об аренде. Участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022120:3223 ранее входил в состав объектов по договору аренды от 04.10.2005 № 22/ЗК-01971. В 2023 году стороны расторгли старый договор и заключили новый — на пять лет со ссылкой на Федеральный закон № 370-ФЗ. Суд первой инстанции удовлетворил иск, апелляция отменила решение и отказала в иске.

🗣️ Позиции сторон

— Истец (Комитет): договор аренды недействителен, поскольку для размещения гостевой автостоянки, соответствующей критериям Закона Санкт-Петербурга № 288-48, земля может предоставляться без торгов только на срок до трёх лет по пунктам 3–4 статьи 39.6 ЗК РФ; применение закона № 370-ФЗ исключено; уступка права аренды также недействительна.

— Ответчики: договор заключён на основании закона № 370-ФЗ, который позволяет однократно заключить пятилетний договор без торгов; Комитет своими действиями подтвердил действительность сделки; ООО «Волна» является добросовестным приобретателем права аренды.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (решение от 17.02.2025): удовлетворил иск, признал договор аренды и уступки прав ничтожными, обязал погасить регистрационные записи. Обосновал это тем, что объект подпадает под Закон № 288-48, а значит, аренда не может превышать трёх лет.

— Апелляция (постановление от 16.07.2025): отменила решение, отказала в иске. Считала, что положение о трёх годах относится только к автостоянкам у многоквартирных домов; применила статью 166 ГК РФ (недобросовестность истца); признала ООО «Волна» добросовестным приобретателем.

🧭 Позиция кассации

Апелляционный суд ошибся, ограничив сферу действия Закона № 288-48 только автостоянками у многоквартирных домов: норма распространяется на все случаи временного размещения транспорта посетителей, включая спорный объект. Поскольку он соответствует критериям закона города, применение закона № 370-ФЗ исключено — такой договор должен быть заключён по статье 39.6 ЗК РФ на срок не более трёх лет. Применение пункта 5 статьи 166 ГК РФ неправомерно: уполномоченный орган не может быть признан недобросовестным при оспаривании сделки, нарушающей публичный порядок предоставления земель. Также неприменимы доводы о добросовестности приобретателя по уступке права аренды — такие отношения регулируются главой 24 ГК РФ, а не институтом добросовестного приобретения. Однако суд первой инстанции не учёл взаимосвязь между расторжением старого договора и заключением нового, что требует пересмотра вопроса о последствиях недействительности.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа