ОТВЕТЧИК ОСТАЕТСЯ ОБЯЗАННЫМ ПО АРЕНДНЫМ ПЛАТЕЖАМ ДО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Постановление АС Московского округа от 16.12.2025 по делу А40-295226/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Департамент городского имущества Москвы обратился в суд с иском к ООО «Рент Эстейт Групп» о взыскании 7 340 753 руб. 87 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2024 по 31.12.2024 и 817 841 руб. 54 коп. пени за тот же период. Спор касался земельного участка по адресу: Москва, проезд Михайловский, вл. 1, предоставленного по договору аренды. Ответчик передал имущество на хранение Росимуществу после ареста по решению Мещанского районного суда от 21.08.2024, а 25.11.2024 имущество было обращено в доход государства. Суд первой инстанции частично удовлетворил иск, взыскав задолженность до 25.11.2024; апелляция оставила решение без изменения.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Департамент): указал, что ответчик не представил доказательств оплаты аренды, переход обязательств не согласован, обязанность по платежам сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности.

— Ответчик (ООО «Рент Эстейт Групп»): настаивал, что с 26.11.2024 утратил возможность пользоваться имуществом, обязанность перешла к хранителю (Росимуществу), поскольку фактическое владение прекратилось.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция: взыскала с ответчика 6 383 264 руб. 24 коп. долга за период с 01.04.2024 по 25.11.2024 и 764 034 руб. 17 коп. пени, отказала в части требований за период после 25.11.2024. Обоснование: ответчик лишился права пользования имуществом после передачи его хранителю.

— Апелляция: поддержала выводы первой инстанции, указав, что с 26.11.2024 надлежащим должником стало третье лицо — хранитель имущества.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права, не учтя, что обязанность по арендной плате сохраняется за арендатором до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Передача имущества хранителю не влечёт автоматического освобождения арендатора от обязательств, особенно при отсутствии согласия арендодателя на перемену сторон в обязательстве. Согласно статьям 209, 210, 218, 223 ГК РФ и позиции ВАС РФ в Информационном письме № 165, бремя содержания и платежей лежит на собственнике или арендаторе до оформления перехода права. Поскольку регистрация не проведена, ответчик остаётся надлежащим должником.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решения первой и апелляционной инстанций полностью и взыскал с ООО «Рент Эстейт Групп» в пользу Департамента городского имущества Москвы всю сумму задолженности и пени в полном объёме.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа