АРЕНДОДАТЕЛЬ МОЖЕТ ОСПАРИВАТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ЕСЛИ ОН ЗАКЛЮЧЁН С НАРУШЕНИЕМ УСТАНОВЛЕННОГО ЗАКОНОМ ПОРЯДКА

Постановление АС Северо-Западного округа от 16.12.2025 по делу А56-84851/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Топливно-экологическая компания» о признании ничтожными договора аренды от 02.10.2023 № 22/ЗК-05105 и соглашения об уступке прав по нему ООО «Алмаз», а также о погашении регистрационных записей об обременении в ЕГРН от 18.10.2023 и 02.05.2024. Иск основан на нарушении условий заключения договора без торгов по п. 21.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Решением от 14.02.2025 требования удовлетворены. Апелляция отменила решение и отказала в иске 25.06.2025. Комитет подал кассационную жалобу.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Комитет): договор от 02.10.2023 не соответствует условиям п. 21.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, поскольку земельный участок используется для размещения объекта, подпадающего под иные цели; сделка совершена с нарушением публичного порядка и является ничтожной.

— Ответчик (ООО «Топливно-экологическая компания»): договор заключён в установленном порядке; истец действует недобросовестно, поскольку после заключения сделки не выражал возражений, что породило доверие к её действительности.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция: признала сделки ничтожными, указав, что на участке находится трансформаторная подстанция — объект недвижимости, что исключает применение упрощённого порядка аренды. Потребовала аннулировать записи в ЕГРН.

— Апелляция: отменила решение, посчитав подстанцию движимым имуществом, а поведение Комитета — недобросовестным по п. 5 ст. 166 ГК РФ, поскольку он не сразу оспорил сделку.

🧭 Позиция кассации

Апелляционный суд ошибся, применив норму о недобросовестности (п. 5 ст. 166 ГК РФ) к отношениям по аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности. Эта норма не может ограничивать право арендодателя оспаривать сделку, заключённую с нарушением обязательного порядка предоставления земли. Суд не оценил добросовестность действий ООО «Топливно-экологическая компания» и ООО «Алмаз», которые быстро уступили права, что вызывает сомнения в целях заключения сделки. Также не установлено, какие действия Комитета могли породить доверие к действительности сделки. Решение первой инстанции отменено, так как основано на ошибочном выводе о недвижимости подстанции.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции, направив дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа