При оспаривании ипотеки арендных прав суды обязаны установить актуальный состав сторон и предмет залога

Постановление АС Северо-Западного округа от 29.06.2026 по делу А05-6335/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Министерство природных ресурсов и лесопромышленного комплекса Архангельской области обратилось в суд с иском к ООО «ГК «УЛК» (ныне ООО «Шанс») и АО «Альфа-Банк». Истец потребовал признать недействительными договоры ипотеки от 17.11.2023 в части передачи в залог прав аренды лесных участков и погасить регистрационные записи об ипотеке в ЕГРН. Основанием для спора послужило отсутствие согласия арендодателя на передачу арендных прав в залог.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Арбитражный суд Архангельской области удовлетворил иск. Суд признал договоры ипотеки ничтожными сделками из-за отсутствия согласия арендодателя, требуемого лесным законодательством, и применил последствия недействительности в виде погашения записей в ЕГРН.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения, согласившись с приоритетом норм лесного законодательства и необходимостью получения согласия на залог.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель (Банк): Суды ошибочно квалифицировали сделки как ничтожные, хотя срок исковой давности для оспоримых сделок уже истек. Министерство действовало недобросовестно, так как ранее знало о залоге участков другому банку и не возражало. Истец не доказал нарушение своих прав, а суды не обосновали недействительность ипотеки по договорам аренды, заключенным до 01.10.2015.
Оппонент (Министерство): Выводы нижестоящих судов верны, поскольку договоры ипотеки заключены без необходимого согласия арендодателя, что прямо запрещено законом.

🧭 Позиция кассации

Судебная коллегия выявила, что нижестоящие суды не проверили надлежащий состав сторон. До предъявления иска Компания реорганизовалась, а права аренды частично перешли к правопреемникам. Суды не установили, кто являлся надлежащим арендатором и ответчиком на момент рассмотрения спора по каждому конкретному участку. Кроме того, суды не выяснили, права аренды по какому из двух пересекающихся договоров фактически переданы в залог. При новом рассмотрении суд обязан установить актуальный состав арендаторов, определить предмет ипотеки по каждому договору, выявить лиц, чьи права затрагиваются, и привлечь их к участию в деле.

📌 Итог

Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил решение и постановление нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию для установления надлежащего состава сторон и предмета залога.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#недействительность_сделок #ипотека #аренда #надлежащий_ответчик #процессуальное_правопреемство #АС_Северо_Западного_округа