ПРАВО НА ВЫКУП ОБЪЕКТА МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ПО ЗАКОНУ № 159-ФЗ ПРЕДПОЛАГАЕТ ОТСУТСТВИЕ ЗАДОЛЖЕННОСТИ НА ДЕНЬ ПОДАЧИ ЗАЯВЛЕНИЯ, А НЕ НА МОМЕНТ РАССМОТРЕНИЯ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 11.12.2025 по делу А01-5662/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Хуторок» обратилось в арбитражный суд к комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» с требованием признать незаконным отказ в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 2 785,9 кв. м в г. Майкопе по адресу ул. Краснооктябрьская, д. 17, и обязать совершить действия по его продаже по рыночной стоимости — 73 960 тыс. рублей. Общество также потребовало взыскать 3 тыс. рублей госпошлины. Суд первой инстанции от 11.06.2025 частично удовлетворил требования, признав незаконным отказ комитета, но не обязал заключать договор купли-продажи. Апелляция оставила решение без изменения. Комитет обжаловал акты в кассацию.

🗣 Позиции сторон

Заявитель (комитет):

— Отказ в реализации преимущественного права обоснован тем, что на дату подачи заявления (19.10.2023) помещение находилось в перечне имущества для МСП менее пяти лет.

— У общества имелась задолженность по пеням в размере 3 342 484 руб. 46 коп. на момент обращения, что исключает применение льготы по ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

Ответчик (ООО «Хуторок»):

— На день рассмотрения заявления комитетом (01.11.2023) прошло более пяти лет с момента включения объекта в перечень (с 18.10.2018).

— Задолженность по пеням не подтверждена: суд по делу № А01-1486/2024 отказал в иске комитета о взыскании этой суммы.

— Общество добросовестно исполняло обязательства, включая оплату части пени.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Республики Адыгея (решение от 11.06.2025) признал незаконным отказ комитета в реализации преимущественного права, поскольку пятилетний срок нахождения объекта в перечне истек.

— Отказал в требовании обязать представить проект договора купли-продажи.

— Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 19.08.2025) оставил решение без изменений, согласившись с выводами о неправомерности отказа по сроку включения в перечень.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды не учли, что одним из условий реализации преимущественного права по ст. 3 Закона № 159-ФЗ является отсутствие задолженности по арендной плате и неустойкам на день подачи заявления. Суды сослались на отказ в иске о взыскании пени, но не установили, была ли фактическая задолженность на 19.10.2023 и не исследовали добросовестность поведения арендатора. При этом пропуск срока исковой давности или мораторий не означают отсутствие долга. Кассационный суд указал, что вопрос о наличии задолженности и ее влиянии на право выкупа должен быть всесторонне проверен при новом рассмотрении.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление в части удовлетворения требований и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа