Сравнительный метод оценки выкупной цены уже включает стоимость доли в общем имуществе и земельного участка, что исключает их отдельное прибавление без специальных доказательств
Постановление АС Северо-Кавказского округа от 11.06.2026 по делу А53-22111/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]
📖 Фабула дела
Администрация города Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к ООО «Стимул» об изъятии нежилого помещения площадью 98,7 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, 18/123, путем выкупа в муниципальную собственность. Истец также требовал прекратить право собственности ответчика, признать право муниципальной собственности и снять общество с регистрационного учета. Основанием для изъятия послужило признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Стороны не достигли соглашения о выкупной цене, что привело к судебному разбирательству.
🏛️ Решения нижестоящих судов
Суд первой инстанции удовлетворил иск и постановил изъять помещение по цене 7 471 180 руб. на основании отчета об оценке, заказанного департаментом. Апелляционный суд 12.08.2025 перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции из-за ненадлежащего извещения ответчика. Затем апелляционный суд отменил решение и постановил изъять объект по цене 20 888 198 руб., основываясь на новой судебной экспертизе, которая включила стоимость доли в общем имуществе, земельного участка и различные убытки. В остальной части требований апелляционный суд отказал.
🗣️ Позиции сторон
Администрация просит отменить постановление апелляции, указывая на недостоверность экспертизы. Истец утверждает, что сравнительный метод оценки уже включает стоимость долей в общем имуществе и земельном участке, поэтому их отдельное прибавление искусственно завышает выкупную цену. Общество просит оставить судебный акт без изменения, считая выводы новой экспертизы законными и обоснованными.
🧭 Позиция кассации
Суд кассации выявил ошибку апелляционного суда при оценке заключения эксперта. При использовании сравнительного метода рыночная цена объектов-аналогов по общему правилу уже отражает совокупную ценность помещения и приходящейся на него доли в общем имуществе, включая земельный участок. Отдельный учет этих элементов без доказательств их отсутствия в цене аналогов приводит к неверному определению стоимости. Апелляционный суд не исследовал доводы о завышении цены и необоснованно отказал в проведении повторной экспертизы.
📌 Итог
Суд кассации отменил постановление апелляционного суда в части определения выкупной цены и направил дело на новое рассмотрение в тот же суд для устранения выявленных нарушений и решения вопроса о назначении повторной экспертизы.
ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»
#недвижимость #изъятие_ЗУ #МКД #экспертиза #общее_имущество #АС_Северо_Кавказского_округа