Публичный арендодатель не вправе включать в договор аренды государственного имущества условие об автоматическом полном освобождении арендатора от внесения платы

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 10.06.2026 по делу А53-9462/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Рыбколхоз 15 лет Октября» обратилось в суд с иском к Территориальному управлению Росимущества в Ростовской области об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка площадью 8 378 865 кв. м в Цимлянском районе. Истец просил утвердить срок аренды 49 лет, годовую арендную плату в размере 187 519 рублей и включить условие о приостановке начисления платы при невозможности использования участка по независящим от арендатора причинам. Ответчик возражал против предложенных условий, настаивая на ставке 0,6% от кадастровой стоимости и отказе от спорного пункта об освобождении от платы.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Арбитражный суд Ростовской области частично удовлетворил иск, утвердив срок аренды 49 лет и годовую плату 187 519 рублей. Суд первой инстанции также включил в договор пункт о приостановке начисления арендной платы при невозможности использования участка, но отказал во включении условия о сроке перечисления первого платежа. Апелляционный суд оставил решение без изменения, согласившись с выводами о правомерности применения ставки 0,3% от кадастровой стоимости и необходимости спорного условия об освобождении от платы.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы:
– Земельный участок используется для извлечения прибыли, поэтому арендная плата должна составлять 0,6% от кадастровой стоимости (375 038 рублей в год), а не 0,3%.
– Включение пункта о полном освобождении от арендной платы при невозможности использования участка противоречит закону, создает неопределенность и позволяет арендатору злоупотреблять правом.

Оппонент:
– Ставка 0,3% правомерна из-за ограниченной оборотоспособности земельного участка согласно статье 56 Земельного кодекса РФ.
– Спорный пункт обоснован объективной невозможностью использования земли, что подтверждается письмом Министерства природных ресурсов об отказе в согласовании пахотных работ из-за риска эрозии почв.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции признал обоснованным применение ставки 0,3% от кадастровой стоимости, поскольку участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и переоформляется с права постоянного бессрочного пользования. Однако суд указал на ошибку нижестоящих инстанций при включении в договор условия о полном освобождении от арендной платы. Участок находится в государственной собственности, а арендодатель выступает представителем публичного собственника, что ограничивает свободу договора и не допускает освобождения арендатора от обязанностей в случаях, не предусмотренных законом. Снижение или приостановка платы требуют установления конкретных фактических обстоятельств в каждом случае, а не автоматического применения общего условия.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции изменил судебные акты, исключив из резолютивной части решения условие о дополнении договора пунктом об освобождении от арендной платы, и оставил остальные разногласия урегулированными в пользу истца.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#аренда #недвижимость #иски_о_понуждении #заключение_договора #АС_Северо_Кавказского_округа