ВЫВОД О ТЕХНИЧЕСКОЙ ВОЗМОЖНОСТИ ПРИВЕСТИ САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ В СООТВЕТСТВИЕ С УСТАНОВЛЕННЫМИ ТРЕБОВАНИЯМИ ТРЕБУЕТ ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЕМ ЭКСПЕРТИЗЫ И НЕ МОЖЕТ БЫТЬ СДЕЛАН СУДОМ САМОСТОЯТЕЛЬНО ПРИ НЕПОЛНОТЕ ИЛИ ПРОТИВОРЕЧИВОСТИ ИМЕЮЩИХСЯ ДОКАЗАТЕЛЬСТВ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 29.05.2026 по делу А32-64296/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация муниципального образования городской округ Сочи обратилась к индивидуальному предпринимателю Белозерскому М.С. с иском о признании десяти объектов капитального строительства на земельном участке в с. Эсто-Садок самовольными постройками, их сносе и взыскании судебной неустойки по 20 000 руб. за каждый день просрочки.

Требования основаны на утверждении, что объекты возведены с превышением параметров, установленных уведомлениями о планируемом строительстве, и Правилами землепользования и застройки (максимальный коэффициент использования территории — КИТ), без разрешений на реконструкцию, фактически представляют собой четырехэтажные здания коммерческого назначения.

Дело передано из суда общей юрисдикции в арбитражный. В качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция: отказалась в удовлетворении иска. Суд учел заключение экспертизы, согласно которому объекты соответствуют требованиям по этажности, высоте, пожарной безопасности, не создают угрозы жизни и здоровью, а приведение их в соответствие с уведомлениями невозможно без риска обрушения. Также применён принцип пропорциональности.

Апелляционный суд изменил решение: признал семь объектов самовольными постройками, обязал предпринимателя в течение 12 месяцев снести их или в течение 18 месяцев привести в соответствие с уведомлениями о планируемом строительстве. В части трёх объектов в иске отказано, поскольку они якобы не нарушают параметры. Неустойка взыскана при неисполнении.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (администрация):
— Объекты фактически являются четырехэтажными зданиями коммерческого назначения, не соответствуют параметрам уведомлений и превышают КИТ.

— Экспертиза неполна: не исследованы вопросы пожарной безопасности при использовании как гостиницы, не подтверждена возможность приведения в соответствие.

— Реконструкция проведена без разрешений, с нарушением градостроительного регламента и санитарных норм.

Оппонент (предприниматель):
— Объекты соответствуют виду разрешённого использования (ИЖС), имеют три этажа, не превышают 20 м, антресоли не считаются этажами.

— Превышение КИТ вызвано конструктивными решениями, внешний объём не изменён.

— Экспертиза подтвердила безопасность; суд апелляции ошибочно предположил техническую возможность приведения в соответствие без дополнительной экспертизы.

🧭 Позиция кассации

Кассационный суд установил, что апелляционный суд допустил существенные процессуальные и материально-правовые ошибки. Он не проверил доводы администрации о фактическом преобразовании объектов в блокированные или многоквартирные дома, не оценил, является ли здание с кадастровым номером 23:49:0420022:3561 реальным. Также не исследовал вопрос о том, могут ли антресоли считаться полноценным этажом, и не выяснил площадь этих помещений.

Суд не дал надлежащей оценки недостаткам экспертизы: эксперт не определил, создают ли объекты угрозу при использовании в коммерческих целях, и не проверил возможность демонтажа без риска для конструкций. При этом апелляционный суд сделал вывод о возможности приведения в соответствие без назначения повторной или дополнительной экспертизы, что противоречит статье 87 АПК РФ.

Выводы апелляции не соответствуют фактическим обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в деле.

📌 Итог

Отменить постановление апелляционного суда полностью и направить дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа