ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА ОБ ОТСУТСТВИИ РЕКОНСТРУКЦИИ НЕ МОЖЕТ СЛУЖИТЬ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ОТКАЗА В ИСКЕ О СНОСЕ, ЕСЛИ ЕГО ВЫВОДЫ ПРОТИВОРЕЧАТ ФАКТИЧЕСКОМУ ИЗМЕНЕНИЮ ПАРАМЕТРОВ ОБЪЕКТА, А ВОПРОСЫ ВЛИЯНИЯ НАДСТРОЙКИ НА НЕСУЩИЕ КОНСТРУКЦИИ И ПОЖАРНУЮ БЕЗОПАСНОСТЬ НЕ ИССЛЕДОВАЛИСЬ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 29.05.2026 по делу А32-70046/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи обратилась в суд к ООО «Пирар» с иском о признании объекта капитального строительства — здания кафе — самовольной постройкой, об обязании снести его за счет общества и о взыскании судебной неустойки в размере 10 тыс. руб. в день за каждый день просрочки исполнения решения.

Объект был возведен на основании разрешения на строительство от 04.06.2009, введен в эксплуатацию в 2012 году с площадью 493 кв. м. В 2021–2022 годах общество провело работы, после которых площадь объекта составила 836,8 кв. м. Администрация заявила, что увеличение параметров произошло без разрешения на реконструкцию и с нарушением градостроительных норм.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю привлечено к делу в качестве третьего лица.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция отказала в удовлетворении иска. Суд указал, что изменения площади вызваны перепланировкой и новой методикой учета площадей, а не реконструкцией. Также суд сослался на акт осмотра от 22.05.2024, где нарушений не выявлено.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он учел заключение судебной экспертизы, согласно которому объект соответствует проектной документации, не подвергался реконструкции, а пространство над вторым этажом признано экспертом эксплуатируемой кровлей, а не этажом. Суд пришел к выводу, что признаков самовольного строительства нет.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (администрация) утверждает, что общество фактически осуществило реконструкцию, возведя четвертый этаж, изменив высоту и площадь здания без разрешения. Также администрация считает, что эксперт не исследовал пожарную безопасность и санитарные нормы, а суды проигнорировали запрет на строительство в горно-санитарной зоне.

Оппонент (общество) настаивает, что работы носили характер перепланировки и капитального ремонта, для которых разрешение на реконструкцию не требуется. Общество ссылается на письмо Департамента архитектуры от 26.10.2022, подтверждающее это.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды допустили существенные процессуальные и материально-правовые ошибки. Они необоснованно положили в основу решения мнение эксперта о том, что надстройка — это навес, тогда как по техническим характеристикам (высота от 4,32 до 4,5 м, наличие каркаса оконных блоков) пространство может быть признано этажом.

Выводы о перепланировке, а не реконструкции, противоречат определению реконструкции по статье 1 Градостроительного кодекса. Эксперт не ответил на ключевые вопросы: не исследовал фундамент и не оценил пожарную безопасность по СП 4.13130.2013. Суды не проверили поведение застройщика и не установили, принимались ли им меры для получения разрешения.

Дело требует нового рассмотрения с назначением дополнительной экспертизы, включая обследование фундамента и оценку пожарной безопасности.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа