ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТА КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ВОПРЕКИ ВИДУ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МОЖЕТ СВИДЕТЕЛЬСТВОВАТЬ О НАЛИЧИИ ПРИЗНАКОВ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 27.05.2026 по делу А53-41858/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону обратился к индивидуальному предпринимателю Эреванцеву Дмитрию Николаевичу с иском о признании автомойки из шести боксов и операторской самовольной постройкой, обязании её снести в течение трёх месяцев и взыскании судебной неустойки 10 000 руб. за каждый день просрочки.

Спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0041115:278, разрешённое использование которого включает хранение автотранспорта, автомобильные мойки и бытовое обслуживание. Однако по мнению истца, фактическое использование объекта как коммерческой автомойки и СТО противоречит градостроительному регламенту территориальной зоны Ц-2.

Истец указал, что спорная автомойка состоит из двух отдельных зданий — с кадастровыми номерами 61:44:0041115:62 (четыре бокса) и 61:44:0041115:63 (два бокса), которые вместе образуют единый объект предпринимательской деятельности.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция отказала в удовлетворении иска. Суд учёл заключение судебной строительно-технической экспертизы, согласно которому здание с кадастровым номером 61:44:0041115:62 при использовании в качестве гаража соответствует градостроительным, санитарным и противопожарным нормам. При этом суд посчитал, что временное использование объекта как автомойки не является основанием для его сноса.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он поддержал выводы первой инстанции, указав, что экспертиза проведена надлежащим образом, а факт временного использования объекта в ином режиме не свидетельствует о самовольности постройки.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (департамент): суды неполно исследовали предмет иска, поскольку рассмотрели только один из двух объектов — с кадастровым номером 61:44:0041115:62, но проигнорировали второй — 61:44:0041115:63. Экспертное заключение носит условный характер, так как основано на гипотетическом использовании объекта как гаража, тогда как фактически он используется как коммерческая автомойка. Также суды не оценили вступившие в силу судебные акты о нарушении санитарных и пожарных требований.

Оппонент (предприниматель): просит оставить судебные акты без изменения, считая, что объект соответствует разрешённому использованию земельного участка и требованиям законодательства при эксплуатации в качестве гаража. Администрация города поддержала доводы департамента.

🧭 Позиция кассации

Кассационный суд установил, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения материального и процессуального права. Они не исследовали обстоятельства в отношении второго объекта — здания с кадастровым номером 61:44:0041115:63, что противоречит части 4 статьи 170 АПК. Выводы об отсутствии признаков самовольной постройки основаны на условном экспертном заключении, которое предполагает демонтаж оборудования и прекращение коммерческой деятельности. При этом фактическое использование объекта как автомойки и СТО установлено доказательствами, включая вступившие в силу судебные акты, акты осмотра и рекламные вывески. Это нарушает положения статьи 222 ГК РФ и разъяснения пленума Верховного Суда № 44, согласно которым нарушение вида разрешённого использования земельного участка является самостоятельным признаком самовольной постройки.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.12.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2026, направив дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа