СУЩЕСТВЕННОЕ РАСХОЖДЕНИЕ В СТОИМОСТИ ИЗЫМАЕМОГО ИМУЩЕСТВА МЕЖДУ СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗОЙ И ОТЧЕТОМ ОЦЕНЩИКА, ПРЕДСТАВЛЕННЫМ СТОРОНОЙ, ПОРОЖДАЕТ СОМНЕНИЯ В ДОСТОВЕРНОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ОБЯЗЫВАЕТ СУД НАЗНАЧИТЬ ПОВТОРНУЮ ИЛИ ДОПОЛНИТЕЛЬНУЮ ЭКСПЕРТИЗУ

Постановление АС Московского округа от 25.05.2026 по делу А40-57719/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Департамент городского имущества Москвы обратился к индивидуальному предпринимателю Петровой Елене Сергеевне с иском об изъятии для государственных нужд нежилого помещения площадью 13,6 кв. м в Москве по ул. Большая Почтовая, д. 38, стр. 6, и о возмещении за него 2 406 000 руб. на основании отчета оценочной организации. Собственник не согласился с суммой и категорией объекта: утверждал, что помещение используется как номер апарт-отеля и должно оцениваться выше. Изъятие связано с комплексным развитием территории по постановлению Правительства Москвы № 2678-ПП от 26 декабря 2023 г.

Стороны не достигли соглашения о выкупе, после чего спор перешел в суд. В качестве третьих лиц привлечены Правительство Москвы, ООО «СЗ «Бакунинская» и АО «ТБанк». Суд первой инстанции определил компенсацию через судебную экспертизу.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск частично: признала право изъятия, но увеличила сумму компенсации до 3 228 423 руб. на основании заключения эксперта ООО «Инсайт» от 7 июля 2025 г. Отклонила ходатайство о повторной экспертизе, указав, что эксперт действовал в рамках стандарта, а осмотр невозможен по вине ответчика — доступ в помещение не был обеспечен.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Поддержал выводы о правомерности выбора аналогов (офисные помещения), исключил применение категории «апартаменты», поскольку вид разрешенного использования земельного участка не позволяет гостиничную деятельность. Признал, что заключение эксперта полно, соответствует закону, а доводы ответчика — несостоятельными.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (ИП Петрова Е.С.) утверждала, что экспертиза проведена с нарушением: не было личного осмотра, использованы некорректные аналоги (офисы вместо апартаментов), а стоимость занижена. Представила отчет ООО «Эксперт Оптимум», где рыночная стоимость помещения — 7 865 590 руб., и отметила, что в том же здании другим собственникам назначают компенсацию вдвое выше.

Оппонент (Департамент городского имущества) настаивал, что процедура изъятия соблюдена, эксперт применил корректные методы, а отказ от осмотра объективен. Указал, что использование под апартаменты незаконно — земельный участок предназначен для административных целей, а не гостиничного бизнеса. Полагал, что заключение эксперта достоверно и не требует пересмотра.

🧭 Позиция кассации

Кассационная инстанция установила, что нижестоящие суды нарушили процессуальные нормы, не дав надлежащей оценки противоречивым доказательствам по стоимости имущества. Неучтение заключения ООО «Эксперт Оптимум» и данных о более высоких компенсациях в аналогичных делах по тому же зданию свидетельствует о недостаточной проверке доводов ответчика. Суды не объяснили, почему отклонили ходатайство о повторной экспертизе, несмотря на наличие нескольких отчетов с существенно различающимися результатами. По статье 87 АПК РФ при наличии сомнений в достоверности экспертизы суд обязан провести дополнительное исследование.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа