НАЛИЧИЕ НЕСУЩИХ КОНСТРУКЦИЙ И ИНЖЕНЕРНЫХ СЕТЕЙ НЕ ИСКЛЮЧАЕТ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ И НЕ ПОДТВЕРЖДАЕТ ЕГО ОТНЕСЕНИЕ К ОБЩЕМУ ИМУЩЕСТВУ

Постановление АС Северо-Западного округа от 26.05.2026 по делу А56-84733/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Товарищество собственников жилья «Каретная слобода» обратилось в суд с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании отсутствующим права собственности города на цокольные/подвальные помещения № 14, 32, 33, 34 в многоквартирном доме по адресу: Днепропетровская ул., д. 59, стр. 1, а также о признании этих помещений общедомовым имуществом в праве общей долевой собственности собственников квартир.

Спорные помещения были учтены как квартиры и зарегистрированы в ЕГРН за городом Санкт-Петербургом в 2024 году. Истец указал, что данные помещения не соответствуют требованиям к жилым, содержат инженерные коммуникации и несущие конструкции, необходимые для обслуживания дома, и фактически используются как технические подвалы.

Процессуальный спор возник после того, как ранее эти помещения не входили в состав объектов, проданных ООО «Петр Великий» в 2008 году, но были поставлены на кадастровый учет позже — в 2012 году по заявлению этого же общества.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск полностью. Суд исходил из выводов судебной экспертизы, согласно которой спорные помещения расположены на цокольном этаже, не соответствуют требованиям к жилым, содержат общедомовые инженерные коммуникации и несущие конструкции, а их самостоятельная эксплуатация не подтверждена. На этом основании они признаны общедомовым имуществом.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он поддержал выводы первой инстанции, приняв во внимание, что помещения не могут быть использованы как жилые и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (Администрация района):
— Спорные объекты учтены в ЕГРН как квартиры, следовательно, не могут быть отнесены к общедомовому имуществу на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ.

— Перепланировка помещений была проведена незаконно до экспертизы, что исказило её выводы.

— Учёт в ЕГРН как квартир свидетельствует о возможности их самостоятельного использования.

Оппонент (Комитет имущественных отношений):
— Право собственности города на спорные помещения возникло в 1992 году и было надлежаще зарегистрировано.

— Эти помещения не передавались по договору купли-продажи 2008 года и не отчуждались.

— Отсутствуют доказательства их фактического использования для обслуживания дома; заключение экспертизы — ненадлежащее.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды допустили существенные процессуальные и материально-правовые ошибки. Они не проверили, входили ли спорные помещения в состав имущества, переданного ООО «Петр Великий» по договору 2008 года, и не сопоставили площади. Также не исследовано, существовали ли помещения в натуре на момент кадастрового учёта, были ли представлены технические паспорта, проводилась ли перепланировка.

Неучтён вывод Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09: наличие инженерных коммуникаций само по себе не делает помещение общедомовым, если оно выделено для самостоятельного использования.

Суд также указал, что несоответствие помещения требованиям к жилым не влечёт прекращения права собственности на него.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа