ОТСУТСТВИЕ В ЕГРН СВЕДЕНИЙ О ЗОНЕ С ОСОБЫМИ УСЛОВИЯМИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ НЕ ОСВОБОЖДАЕТ ЗАСТРОЙЩИКА ОТ ОБЯЗАННОСТИ СОБЛЮДАТЬ УСТАНОВЛЕННЫЕ ДЛЯ НЕЁ ОГРАНИЧЕНИЯ, ЕСЛИ ИНФОРМАЦИЯ О НИХ СОДЕРЖИТСЯ В НОРМАТИВНЫХ АКТАХ ИЛИ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТАХ НА УЧАСТОК

Постановление АС Дальневосточного округа от 26.05.2026 по делу А51-14528/2021
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация города Владивостока и Управление градостроительства обратились к ИП Сергееву С.В. с иском о признании объекта самовольной постройкой и её сносе. Спорный объект — четырёхэтажное здание (включая подземный) и тепличный комплекс общей площадью более 8 000 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050031:1478.

ИП Сергеев С.В. предъявил встречный иск о признании права собственности на этот объект, возведённый им на принадлежащем ему участке после сноса старых теплиц и реконструкции склада. Разрешение на строительство не получалось, предприниматель ранее привлекался к административной ответственности за отсутствие разрешительных документов.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске администрации и удовлетворили встречный иск предпринимателя, основываясь на экспертизе, подтвердившей соответствие постройки нормам и отсутствие угрозы правам третьих лиц.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция отказала администрации во всех требованиях и признала за ИП Сергеевым С.В. право собственности на спорную постройку. Основанием стало заключение комплексной экспертизы, согласно которому объект соответствует строительным, пожарным и санитарным нормам, не нарушает чужие права и был частично скорректирован предпринимателем после выявления выхода части конструкций за границы участка.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он учёл, что предприниматель имеет право на использование участка под тепличный комплекс, а отсутствие разрешений не является безусловным препятствием для признания права собственности. Также суд принял во внимание, что ограничения по зоне горно-санитарной охраны и водоохраной зоне не были внесены в ЕГРН, а потому не могли быть известны предпринимателю.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (администрация и Управление): указывают, что строительство выполнено без разрешения, в территориальной зоне ОД-2, где размещение тепличного комплекса недопустимо, и в границах второй зоны горно-санитарной охраны курортной зоны. Подчёркивают, что предприниматель действовал недобросовестно, так как ранее привлекался к ответственности и игнорировал предписания.

Оппонент (ИП Сергеев С.В.): утверждает, что постройка соответствует градостроительным и техническим нормам, возведена на своём участке с допустимым видом использования, не нарушает прав третьих лиц. Отсутствие разрешения не лишает права на признание собственности, особенно с учётом принципа пропорциональности и положительных экспертных заключений.

🧭 Позиция кассации

Суд округа установил, что нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права, не проверив ключевые обстоятельства. Не установлено, изменился ли градостроительный регламент до или после строительства, что влияет на возможность сохранения постройки. Также ошибочно применён пункт 24 статьи 106 ЗК РФ: наличие зоны горно-санитарной охраны подтверждается нормативными актами 1971–1983 годов, а не только внесением в ЕГРН. Кадастровый паспорт от 2013 года прямо указывает на нахождение участка в этой зоне, значит, предприниматель должен был знать об ограничениях. Кроме того, не исследовано влияние объекта на водную и природную среду, особенно в условиях применения агрохимикатов без системы водоотведения.

📌 Итог

Отменить решение и постановление полностью, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Дальневосточного_округа