СУДЕБНЫЙ АКТ, ОБЯЗЫВАЮЩИЙ ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА НА КВАРТИРЫ, ПОСТРОЕННЫЕ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ СРЕДСТВ ДОЛЬЩИКОВ, НЕПОСРЕДСТВЕННО ЗАТРАГИВАЕТ ИХ ПРАВА И ЗАКОННЫЕ ИНТЕРЕСЫ И МОЖЕТ БЫТЬ ИМИ ОБЖАЛОВАН В ПОРЯДКЕ СТАТЬИ 42 АПК РФ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 21.05.2026 по делу А32-23104/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Юг-Строй» обратилось к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю с требованием о возложении обязанности поставить на кадастровый учет многоквартирный дом и помещения, относящиеся к общему имуществу, а также зарегистрировать право собственности общества на квартиры в этом доме. Строительство дома осуществлялось за счет средств участников долевого строительства, часть из которых уже получила квартиры по передаточным актам. Ранее суд признал дом самовольной постройкой и признан за обществом право собственности на него.

Суд первой инстанции удовлетворил требования общества. Участники долевого строительства и администрация города Сочи обжаловали это решение в порядке статьи 42 АПК РФ, полагая, что судебный акт затрагивает их права. Апелляционный суд прекратил производство по жалобам, указав, что решение не влияет на права дольщиков.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск ООО «Юг-Строй» и обязала управление осуществить кадастровый учет многоквартирного дома и помещений общего пользования, а также зарегистрировать право собственности общества на квартиры в доме.

Апелляционный суд прекратил производство по жалобам участников долевого строительства и администрации, установив, что решение суда первой инстанции не затрагивает их права и обязанности, поскольку признание права собственности застройщика предшествует праву дольщиков и подлежит исполнению.

🗣 Позиции сторон

Заявители кассационных жалоб (участники долевого строительства и администрация) настаивали, что решение суда от 31.05.2025 затрагивает их права: за рядом квартир уже признано право собственности за дольщиками, а регистрация права за обществом создает юридический конфликт. Также указано, что закон не допускает государственной регистрации права собственности на многоквартирный дом как таковой — только на отдельные помещения.

Оппонент — ООО «Юг-Строй» — не представил позицию в кассации. Управление Росреестра и другие стороны не оспаривали доводы, но суд кассации отметил, что вопрос о статусе дольщиков и привлечении их к участию в деле не был надлежащим образом исследован.

🧭 Позиция кассации

Суд округа установил, что апелляционный суд неправомерно прекратил производство, поскольку не учел нормы ст. 16 и 40 Закона № 214-ФЗ и ст. 40 Закона № 218-ФЗ, согласно которым право собственности дольщиков подлежит самостоятельной регистрации, а регистрация права застройщика на квартиры, построенные за счет дольщиков, невозможна. Также имелись решения судов общей юрисдикции о признании права собственности за дольщиками, что свидетельствует о коллизии судебных актов.

Кассационный суд указал, что при новом рассмотрении необходимо привлечь дольщиков, определить их процессуальный статус, проверить наличие оснований для регистрации прав и разрешить спор с учетом положений Обзора ВС РФ № 2 (2017) и практики Северо-Кавказского округа.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил определение апелляционного суда от 03.02.2026 и направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию, а производство по кассационным жалобам на решение от 31.05.2025 прекратил.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа