УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, НЕ ПРИВЛЕЧЕННЫЙ К ДЕЛУ, ВПРАВЕ ОБЖАЛОВАТЬ СУДЕБНЫЙ АКТ О ПРИЗНАНИИ ЗА ЗАСТРОЙЩИКОМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ВЕСЬ МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ, ПОСКОЛЬКУ ТАКОЙ АКТ ЗАТРАГИВАЕТ ЕГО ПРАВА НА КОНКРЕТНОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В ЭТОМ ДОМЕ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 07.05.2026 по делу А32-10797/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Юг-строй» обратилось к администрации муниципального образования городской округ Сочи с иском о признании права собственности на многоквартирный жилой дом, построенный без разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Общество просило признать за ним право собственности на объект площадью 28 433,0 кв. м, включая 240 квартир, и указать, что решение является основанием для кадастрового учета и регистрации права без предоставления разрешительной документации.

Также истец просил суд подтвердить, что это решение позволит передавать квартиры участникам долевого строительства по актам приема-передачи. Спор возник в контексте реализации прав дольщиков, часть из которых уже фактически занимает жилые помещения.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск полностью: признала право собственности ООО «Юг-строй» на многоквартирный жилой дом и указала, что решение является основанием для кадастрового учета и регистрации права без разрешительных документов.

Апелляционный суд прекратил производство по апелляционным жалобам Искры А.И. и Козловой О.В., не участвовавших в деле, мотивировав это тем, что их права и обязанности решением первой инстанции не затрагиваются.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы — Искра А.И. — указал, что является фактическим владельцем квартиры по договору долевого участия, имеет платежные документы и ключи от помещения. Он считает, что признание права собственности за застройщиком на весь дом без учета прав дольщиков нарушает его законные интересы и противоречит нормам закона № 214-ФЗ.

Оппонент (администрация) позицию в кассации не представил. В нижестоящих инстанциях не оспаривал требования общества, поскольку спор не касался ее прямых обязательств.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что апелляционный суд ошибочно прекратил производство по жалобе Искры А.И. Лицо, не участвующее в деле, вправе обжаловать судебный акт, если он затрагивает его права. Доказательства фактического владения квартирой и участия в долевом строительстве подтверждают наличие таких прав.

Кроме того, суд отметил, что признание права собственности на многоквартирный дом в целом противоречит ст. 40 закона № 218-ФЗ, согласно которой такое право не регистрируется. Также были проигнорированы права дольщиков, в том числе подтвержденные судебными актами, вынесенными ранее.

Кассационный суд указал, что при новом рассмотрении необходимо привлечь дольщиков, определить их статус, проверить подсудность и исследовать все обстоятельства дела.

📌 Итог

Отменить определение апелляционного суда от 30.12.2025 и направить дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию; прекратить производство по кассационной жалобе на решение от 19.10.2023.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа