ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ФЕРМЕРСКОГО ХОЗЯЙСТВА НА ЖИЛОЙ ДОМ, ВОЗВЕДЕННЫЙ НА ЗЕМЛЯХ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ В СООТВЕТСТВИИ С ФЕДЕРАЛЬНЫМ ЗАКОНОМ, НЕ ПРЕКРАЩАЕТСЯ ИЗ-ЗА ПОСЛЕДУЮЩЕГО ВВЕДЕНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО ЗАПРЕТА НА ТАКОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 23.04.2026 по делу А45-37016/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация Новосибирского района обратилась в суд с иском к КФХ «Алтай-Агро» о признании отсутствующим права собственности на жилой дом площадью 32,3 кв.м, построенный на земельном участке сельскохозяйственного назначения, и об исключении записи из ЕГРН.

Земельный участок площадью 28 731 кв.м был предоставлен в аренду Кистанову А.В. 25.08.2021 по результатам торгов, затем права аренды переданы КФХ «Алтай-Агро». Дом возведен в 2022 году, право собственности зарегистрировано 12.10.2023.

Истец указал, что строительство жилого дома запрещено на таких землях согласно региональному законодательству, действовавшему с 25.07.2022. Ответчик утверждал, что строительство начато и завершено до введения запрета.

Спор затрагивает применение федеральных и региональных норм о допустимости строительства жилых домов на землях сельхозназначения фермерскими хозяйствами.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск полностью. Суд исходил из того, что вид разрешенного использования земельного участка — «сельскохозяйственное использование» не включает индивидуальное жилищное строительство, а региональный закон запрещает строительство и эксплуатацию жилых домов на таких участках.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он поддержал выводы первой инстанции, указав, что регистрация права на дом противоречит ограничениям, установленным Законом Новосибирской области № 227-ОЗ от 14.07.2022, вступившим в силу 25.07.2022.

🗣️ Позиции сторон

КФХ «Алтай-Агро» заявило, что строительство начато и завершено до вступления в силу запрета, а федеральный закон (статья 11 Закона № 74-ФЗ) прямо допускает возведение одного жилого дома на землях сельхозназначения. Разрешение на строительство не требуется в силу упрощённого порядка до 01.03.2031.

Оппонент — администрация — настаивала, что градостроительные документы и ПЗЗ не предусматривают жилищное строительство, а региональный запрет делает регистрацию права незаконной, независимо от времени начала строительства.

🧭 Позиция кассации

Суд округа установил, что нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права. Федеральный закон (пункт 4 ст. 11 Закона № 74-ФЗ) допускает строительство одного жилого дома на землях, используемых фермерским хозяйством, независимо от вида разрешенного использования.

Региональный запрет, введённый после завершения строительства, не имеет обратной силы. По смыслу ч. 1 ст. 4 ГК РФ и п. 3 Обзора ВС РФ от 19.11.2025, лицо, законно начавшее строительство, вправе его завершить и использовать объект.

Учитывая, что дом построен до 25.07.2022, а регистрация выполнена в рамках упрощённого порядка (ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ), она соответствует закону. Ограничения регионального закона не распространяются на уже возведённые объекты.

📌 Итог

Отменить решение и постановление полностью, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований администрации и взыскать с неё 80 000 руб. судебных расходов в пользу КФХ «Алтай-Агро».

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Западно_Сибирского_округа