ПОГАШЕНИЕ В ЕГРН ЗАПИСИ ОБ АРЕНДЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРИ ОТКАЗЕ В ЕГО ВОЗВРАТЕ ИЗ-ЗА ПРОПУСКА ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ НАРУШАЕТ ПРИНЦИП ЕДИНСТВА СУДЬБЫ ЗЕМЛИ И ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ И СОЗДАЕТ ПРАВОВУЮ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 20.04.2026 по делу А32-28047/2022
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Управление Росимущества обратилось к ООО «Тонус» с иском о понуждении к возврату земельного участка площадью 1 200 кв. м, расположенного в границах Сочинского национального парка, и погашении в ЕГРН записи об обременении участка договором аренды от 05.02.2002 на 49 лет. Участок закреплён за ФГБУ «Сочинский национальный парк» на праве постоянного (бессрочного) пользования. На участке находится нежилое здание — летняя кухня, принадлежащая обществу на праве собственности. Истец указал, что учреждение не имело полномочий сдавать участок в аренду, поэтому договор аренды является ничтожным.

ООО «Тонус» заявило о пропуске истцом срока исковой давности. В дело в качестве третьего лица привлечено ФГБУ «Сочинский национальный парк».

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция признала договор аренды недействительным, поскольку учреждение не имело полномочий на распоряжение землёй, и удовлетворила требование о погашении записи в ЕГРН об обременении. В остальной части иска — включая требование о возврате участка в первоначальном состоянии — отказано. Суд отметил, что управление Росимущества пропустило срок исковой давности, но по требованию о погашении записи давность не применяется.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он указал, что нежилое здание расположено вне границ земельного участка из-за несовпадения адресов, и признание его расположенным на участке не даёт обществу права на владение им. Также подтверждено, что требование о погашении записи не подлежит давности.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (ООО «Тонус»): погашение записи в ЕГРН без решения вопроса о владении участком создаёт правовую неопределённость. Последствия недействительности сделки нельзя применять по истечении срока исковой давности. Требование о погашении записи не является негаторным и подлежит давности.

Оппонент: договор аренды ничтожен, поскольку учреждение не имело полномочий на сдачу участка в аренду. Требование о погашении записи направлено на восстановление прав публичного собственника и не связано с лишением владения, поэтому исковая давность на него не распространяется.

🧭 Позиция кассации

Суды первой и апелляционной инстанций нарушили принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, установленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса. Погашение записи об обременении без разрешения вопроса о возврате участка и судьбе нежилого здания противоречит закону, не восстанавливает права публичного собственника и создаёт правовую неопределённость. Апелляционный суд ошибочно исключил здание из границ участка, проигнорировав данные ЕГРН. При новом рассмотрении суд должен установить дополнительные обстоятельства, включая наличие признаков самовольной постройки и позицию истца по предмету иска.

📌 Итог

Отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2025, направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа