ПРИ ОСПАРИВАНИИ СДЕЛОК С УЧАСТКАМИ, ЗАНЯТЫМИ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ВОДНЫМ ОБЪЕКТОМ, СУД ОБЯЗАН ПРОВЕРИТЬ НАЛИЧИЕ И ИНЫХ ПУБЛИЧНЫХ ОГРАНИЧЕНИЙ, В ЧАСТНОСТИ ОТНЕСЕНИЕ ЭТИХ УЧАСТКОВ К ТЕРРИТОРИЯМ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ИЛИ ЗОНАМ С ОСОБЫМИ УСЛОВИЯМИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 16.04.2026 по делу А25-2721/2022
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике обратилось к публично-правовому образованию Карачаево-Черкесская Республика, министерству имущественных и земельных отношений республики и ООО «Кара-Кель» с иском о признании недействительными распоряжений, договоров аренды и зарегистрированного права собственности на земельные участки, часть из которых занята озером «Кара-Кель». Управление также потребовало снятия участков с кадастрового учета. Правительство республики заявило встречный иск о признании факта передачи базы отдыха «Большевик» в собственность республики.

Участок площадью 205 тыс. кв. м был выделен в 1981 году под парк культуры и отдыха. В 1991 году он передан в аренду правопредшественнику ООО «Кара-Кель». В последующие годы участок многократно делился и переоформлялся. Озеро «Кара-Кель», расположенное на участках, зарегистрировано в Государственном водном реестре как объект федеральной собственности.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция: Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики удовлетворил первоначальный иск полностью, признал недействительными все оспариваемые распоряжения, договоры и право собственности, обязал исключить записи из ЕГРН. Встречный иск правительства возвращён.

Апелляционный суд: Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение первой инстанции и частично удовлетворил требования управления. Признаны недействительными договоры аренды от 01.10.1991 № 5, от 19.01.2009 № 16, от 03.06.2016 № 157, распоряжения министерства от 19.01.2009 № 21, от 24.07.2014 № 314, от 11.12.2015 № 477 (в части, касающейся озера), распоряжение от 03.06.2016 № 210, а также право собственности на участок с кадастровым номером 09:10:0050106:297. Отказано в признании недействительными сделок по другим участкам. Встречный иск возвращён.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы — Территориальное управление: озеро «Кара-Кель» является естественным водным объектом, находящимся в федеральной собственности по статье 8 Водного кодекса; формирование земельных участков на покрытых водой территориях запрещено статьёй 102 Земельного кодекса; сделки, нарушающие публичные интересы и полномочия субъекта РФ, являются ничтожными по статье 168 Гражданского кодекса.

Оппонент — ООО «Кара-Кель»: просит оставить апелляционное постановление без изменения, считает, что участки не относятся к водному фонду, поскольку урез воды озера не попадает в их границы; наличие водоохранной зоны не делает участки федеральной собственностью; экспертиза подтвердила, что озеро занимает лишь часть одного из участков.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что апелляционный суд допустил существенные нарушения норм материального и процессуального права. Суд не исследовал вопрос об отнесении спорных участков к территориям общего пользования, не проверил, являются ли они землями рекреационного назначения или зонами с особыми условиями использования. Не установлено, может ли объект на участке с кадастровым номером 09:10:0050106:1181 быть признан недвижимостью. Также не рассматривался вопрос о применении последствий недействительности сделок по инициативе суда для защиты публичных интересов. Эти обстоятельства имеют значение для разрешения спора, но остались вне поля внимания суда.

📌 Итог

Отменить постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении требований и направить дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа