ПРИЗНАК КАПИТАЛЬНОСТИ СТРОЕНИЯ ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ НЕ ВОЗМОЖНОСТЬЮ ЕГО РАЗБОРКИ НА СОСТАВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ, А НЕВОЗМОЖНОСТЬЮ ПЕРЕМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТА БЕЗ НЕСОРАЗМЕРНОГО УЩЕРБА ЕГО НАЗНАЧЕНИЮ, В ТОМ ЧИСЛЕ ПРИ ДЕМОНТАЖЕ ФУНДАМЕНТА И НЕСУЩИХ КОНСТРУКЦИЙ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.04.2026 по делу А53-2561/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Посевин Р.Н. обратился к администрации города Волгодонска с иском о признании права собственности на нежилое здание магазина площадью 1417,9 кв. м, расположенное на его земельном участке. Объект был построен на основании разрешения на строительство от 11.05.2023, но ввод в эксплуатацию был отклонён из-за несоответствия проектной документации. Администрация отменила разрешение на строительство 16.01.2025. Предприниматель утверждает, что объект является капитальным и подлежит признанию недвижимым имуществом.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция отказала в удовлетворении иска, указав, что предприниматель не доказал капитальный характер объекта. Суд посчитал, что наличие фундамента само по себе не свидетельствует о капитальности, а конструкция может быть демонтирована без несоразмерного ущерба.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, дополнив, что стены из сэндвич-панелей и перегородки из гипсокартона не образуют прочной связи с землёй. Суд счёл возможным разобрать каркас и собрать его на новом месте, а внутренние коммуникации — не достаточным основанием для признания объекта недвижимым.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы: объект имеет столбчатый железобетонный фундамент и монолитные колонны, демонтаж которых приведёт к ликвидации строения. Экспертная организация признала объект первой группы капитальности. Суды не имели права игнорировать заключение эксперта и должны были назначить дополнительную экспертизу.

Оппонент: спорное строение выполнено из сборно-разборных конструкций, не имеет прочной связи с землёй, соответствует признакам некапитального сооружения. Отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию и отмена разрешения на строительство подтверждают нарушение градостроительных норм.

🧭 Позиция кассации

Суды не учли выводы экспертизы о том, что демонтаж фундамента и колонн приведёт к разрушению объекта, что исключает его воссоздание на новом месте. Оценка капитальности требует анализа невозможности перемещения без несоразмерного ущерба, а не только возможности разборки на элементы. Также не исследованы вопросы пожарной безопасности: экспертами не обоснованы выводы о соответствии противопожарным расстояниям, при этом у них не подтверждена специализация в этой области. Суды не проверили условия для признания права на самовольную постройку по статье 222 ГК РФ.

📌 Итог

Отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2025, направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа