ПРИ РАЗДЕЛЕ АРЕНДОВАННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СУД ОБЯЗАН ПРОВЕРИТЬ ДЕЛИМОСТЬ УЧАСТКА, СОБЛЮДЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ К ГРАНИЦАМ И ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДОСТУПА, А НЕ ОГРАНИЧИВАТЬСЯ ССЫЛКОЙ НА ОТСУТСТВИЕ СОГЛАСИЯ СОАРЕНДАТОРА

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.04.2026 по делу А45-13699/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общественно полезный благотворительный фонд «Поддержка» обратился к мэрии города Новосибирска с требованием признать незаконным решение об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка под его зданием и обязать устранить нарушения. Фонд является собственником нежилого здания площадью 90,7 кв. м, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде по договору с множественностью лиц, включая ООО «Миллениум» и ООО «Торговый пассаж». Мэрия отказалась утверждать схему, сославшись на отсутствие согласия соарендатора — ООО «Миллениум». Суд первой инстанции и апелляция отказали в удовлетворении требований.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция: Арбитражный суд Новосибирской области отказал фонду в удовлетворении заявления. Суд исходил из того, что образование нового участка путем раздела требует письменного согласия всех арендаторов исходного участка, которое не получено от ООО «Миллениум». Также суд указал, что формирование отдельного участка приведет к изменению вида разрешенного использования земли, что невозможно без учета интересов всех участников аренды.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он поддержал выводы первой инстанции, подчеркнув обязательность согласия всех арендаторов при разделе участка и наличие препятствий для образования нового участка, включая возможное изменение ВРИ.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы: фонд считает, что отказ мэрии основан на неправильном применении закона. Перечень оснований для отказа в утверждении схемы по ст. 11.10 ЗК РФ исчерпывающий и не предусматривает обязательного согласия арендаторов на этой стадии. Отказ соарендатора носит безосновательный характер и является злоупотреблением правом. Техническая возможность образования участка не влечет автоматического изменения ВРИ.

Оппонент: ООО «Миллениум» утверждает, что раздел участка без его согласия невозможен в силу прямого требования п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ. Фонд пытается обойти гражданско-правовые споры в административном порядке. Образование нового участка нарушит условия действующего договора аренды и приведет к недопустимому изменению ВРИ, ущемляя права других арендаторов.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды не проверили наличие предусмотренных п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ оснований для отказа в утверждении схемы, включая делимость участка, соблюдение требований к границам, обеспечение доступа к землям общего пользования и возможность разрешенного использования объектов после раздела. Не исследовано, приведет ли образование участка к вклиниванию, изломанности или отсутствию проезда. Также ошибочно указано на изменение ВРИ, поскольку категория и ВРИ образуемых участков сохраняются при разделе, если иное прямо не установлено законом. Установление сервитута при отсутствии самостоятельного доступа не исключает возможность образования участка, но требует оценки. Дело необходимо пересмотреть с учетом всех этих обстоятельств.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Западно_Сибирского_округа