ФАКТ КОНСТРУКТИВНОГО ЕДИНСТВА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА, УСТАНОВЛЕННЫЙ ВСТУПИВШИМ В СИЛУ СУДЕБНЫМ АКТОМ, ИМЕЕТ ПРЕЮДИЦИАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ ДЛЯ СПОРА ОБ ОТНЕСЕНИИ КРЫШИ НАД ТАКИМ ПОМЕЩЕНИЕМ К ОБЩЕМУ ИМУЩЕСТВУ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 10.04.2026 по делу А32-4754/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «ВиЛ» обратилось к АО «Новороссийская управляющая компания» с иском о возложении обязанности произвести ремонт кровли и системы водостока над нежилым помещением в многоквартирном доме по пр. Ленина, д. 33, г. Новороссийск.

Истец также требовал взыскать 5 000 рублей судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения решения суда по ремонту кровли.

Спор касался признания крыши над встроенно-пристроенным нежилым помещением общим имуществом многоквартирного дома и обязанности управляющей компании его содержать.

Дело рассматривалось на основании норм Жилищного кодекса РФ, Правил № 491 и предыдущих судебных актов по аналогичным спорам.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция отказалась удовлетворить иск. Суд исходил из того, что кровля над нежилым помещением общества обслуживает только одно помещение, не является общим имуществом МКД, а право собственности на неё принадлежит истцу. Обязанность ремонта возлагается на собственника помещения.

Апелляционный суд оставил решение без изменений. Он поддержал вывод о том, что нежилое помещение — обособленный объект, а крыша не относится к общему имуществу, поскольку не используется для обслуживания жилых помещений и мест общего пользования.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (ООО «ВиЛ»): крыша является несущей конструкцией, обеспечивающей безопасность всего здания, и должна признаваться общим имуществом независимо от количества обслуживаемых помещений. Управляющая организация обязана её ремонтировать. Ранее установленные в других делах факты о едином объекте недвижимости имеют преюдициальное значение.

Оппонент (АО «Новороссийская управляющая компания»): крыша обслуживает только нежилое помещение, не связана с общими коммуникациями МКД, не используется собственниками жилых помещений. Общество самостоятельно несет бремя содержания своей части здания. Суды правильно применили закон.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды нарушили нормы процессуального и материального права, не учтя преюдициального значения судебных актов по делам № А32-47566/2019, № А32-62459/2022 и № А32-54805/2019, в которых установлено, что нежилое помещение конструктивно связано с МКД и представляет с ним единый объект. Также не было исследовано, изменились ли эти обстоятельства. Вывод о неприменении норм Жилищного кодекса и Правил № 491, согласно которым крыша входит в состав общего имущества, признан преждевременным.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа