РЕАЛИЗАЦИЯ СУБЪЕКТОМ МАЛОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА НА ПРИОБРЕТЕНИЕ АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА ИСКЛЮЧАЕТ ОГРАНИЧЕНИЕ ПРЕДМЕТА ПРЕДДОГОВОРНОГО СПОРА ТОЛЬКО ЦЕНОЙ ОБЪЕКТА И ВОЗЛАГАЕТ НА УПОЛНОМОЧЕННЫЙ ОРГАН БРЕМЯ ДОКАЗЫВАНИЯ ЗАКОННОСТИ ВКЛЮЧЕНИЯ В ПРОЕКТ ДОГОВОРА ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ОБРЕМЕНЕНИЙ ИЛИ ОГРАНИЧЕНИЙ НАЗНАЧЕНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ

Постановление АС Московского округа от 25.03.2026 по делу А40-206772/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Фирма РК-92» обратилось к Департаменту городского имущества Москвы с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 45,8 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Новослободская, д. 48, пом. 5/1.

Истец — арендатор помещения и субъект малого предпринимательства — реализовал право выкупа по Закону № 159-ФЗ. Стороны не согласовали цену и условия договора, включая наличие сервитута и ограничение назначения помещения. Истец оспорил пункт распоряжения Департамента, установивший обременения, и потребовал изменить проект договора.

Спор возник после того, как Департамент отклонил протокол разногласий, направленный 02.08.2024, и отказал в предоставлении услуги по выкупу на условиях истца.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила требования частично: урегулировала разногласия по пункту 3.1 договора, установив цену в размере 11 507 000 руб. на основании судебной экспертизы. В остальной части иску отказано, в том числе в признании недействительным пункта 4 распоряжения Департамента. Суд указал, что иные условия договора определяет собственник, а истец вправе оспаривать только цену.

Апелляционный суд изменил решение: признал недействительным пункт 4 распоряжения Департамента в части установления публичного сервитута. Утвердил редакцию пунктов 1.6, 3.1 и 3.4 договора. В остальной части требования истца оставлены без удовлетворения, включая спор о сохранении назначения помещения (бытовое обслуживание).

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (ООО «Фирма РК-92») настаивал, что суды ошибочно ограничили его право оспаривать только цену договора. Требовал признать недействительным весь пункт 4 распоряжения, включая обязанность сохранять назначение помещения, и изменить ряд условий договора, противоречащих принципу свободы договора и императивным нормам.

Оппоненты (Департамент и Правительство Москвы) утверждали, что цена объекта должна быть определена не по судебной экспертизе, а по рыночной оценке, проведённой до спора. Также считали, что установление сервитута и ограничение назначения помещения соответствуют закону и интересам города, а типовые условия договора не подлежат пересмотру в рамках преддоговорного спора.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права, ограничив право истца оспаривать только цену договора. Ссылка на исключительное право собственника устанавливать иные условия противоречит статьям 445 и 446 ГК РФ и постановлению Пленума ВС № 49, допускающим урегулирование любых разногласий при наличии обязанности заключить договор.

Ошибка также допущена при оценке довода о сохранении назначения помещения: бремя доказывания соответствия распоряжения закону лежало на Департаменте, но он не представил доказательств социально-значимого статуса объекта. Кроме того, вопрос о необходимости сервитута требует специальных знаний, поэтому следовало назначить судебную экспертизу.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции оставил без изменения решения по пункту 3.1 договора, а в остальной части отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа