ДОБРОСОВЕСТНОСТЬ ПРИОБРЕТАТЕЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, КОТОРЫЙ ЕГО ПРОДАВЕЦ ВЫКУПИЛ У ПУБЛИЧНОГО СОБСТВЕННИКА БЕЗ ТОРГОВ, НЕ ПОДТВЕРЖДАЕТСЯ ОДНОЙ ЛИШЬ ССЫЛКОЙ НА СВЕДЕНИЯ ЕГРН И ТРЕБУЕТ ПРОВЕРКИ ЗАКОННОСТИ ОСНОВАНИЙ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ТАКОЙ ПРЕФЕРЕНЦИИ

Постановление АС Московского округа от 02.04.2026 по делу А41-97561/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация муниципального образования городского округа Люберцы Московской области обратилась к ООО «Омега», ООО «Калисто» и Комитету по управлению имуществом с иском о признании недействительными двух договоров купли-продажи земельного участка площадью 3453 кв. м (к/н 50:22:0010201:124), а также об обязании ООО «Омега» освободить и передать этот участок администрации.

Первый договор от 7 октября 2019 г. заключён между комитетом и ООО «Калисто» — участок передан в собственность без торгов на основании наличия на нём объектов недвижимости. Второй договор от 20 марта 2024 г. — между ООО «Калисто» и ООО «Омега», по которому участок и два здания проданы последнему. Право собственности зарегистрировано, но позже аннулировано в связи с демонтажом зданий.

Истец утверждает, что участок не мог быть передан без торгов, поскольку возведённые объекты являются вспомогательными, а основного объекта капитального строительства на участке нет.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция отказала в удовлетворении иска. Суд не нашёл доказательств, что здания с кадастровыми номерами 50:22:0010201:5145 и 50:22:0010201:5129 — вспомогательные, и посчитал передачу участка законной. Также установлен пропуск срока исковой давности.

Апелляционный суд изменил выводы первой инстанции: признал, что ООО «Калисто» не имело достаточных оснований для приобретения участка без торгов, поскольку отсутствует основной объект недвижимости. Однако отказал в удовлетворении иска, сославшись на пропуск администрацией срока исковой давности и добросовестность ООО «Омега» как приобретателя.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (администрация):
— Передача участка без торгов противоречит статье 39.20 ЗК РФ, поскольку на участке отсутствует основной объект капитального строительства, необходимый для применения льготного порядка.

— Момент начала течения срока исковой давности должен определяться с даты выявления нарушения, а не с даты сделки; ключевым событием стало представление прокуратуры.

— Добросовестность ООО «Омега» не установлена: покупатель должен был проявить повышенную осмотрительность при приобретении участка, полученного по преференциальной норме.

Оппонент (ООО «Омега»):
— Является добросовестным приобретателем, полагался на сведения ЕГРН, где право собственности ООО «Калисто» было зарегистрировано.

— Претензии со стороны администрации до подачи иска не предъявлялись, нарушений в сделке не усматривалось.

— Снос объектов — право собственника, не свидетельствует о злоупотреблении правом.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции указал, что нижестоящие суды допустили существенные процессуальные и материально-правовые ошибки. Неправильно применены нормы об исковой давности: течение срока должно начинаться не с даты сделки, а с момента, когда администрация узнала или должна была узнать о нарушении публичных интересов — то есть после получения представления прокуратуры.

Также не исследован вопрос о добросовестности ООО «Омега» в должной степени: при сделках с участками, приобретёнными по исключительным основаниям, требуется повышенная осмотрительность.

Суд напомнил, что сделка, нарушающая явный запрет закона и затрагивающая публичные интересы, является ничтожной. При новом рассмотрении необходимо проверить наличие оснований для применения статьи 39.20 ЗК РФ и дать оценку совокупности доказательств.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа