ОТКАЗ В ИСКЕ ОБ УСТАНОВЛЕНИИ СЕРВИТУТА ДЛЯ ОБСЛУЖИВАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА НЕЗАКОНЕН, ЕСЛИ СУД НЕ ИССЛЕДОВАЛ ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА, ПОДТВЕРЖДАЮЩЕЕ ОБЪЕКТИВНУЮ НЕОБХОДИМОСТЬ ДОСТУПА, И НЕ УСТАНОВИЛ ОТСУТСТВИЕ ИНЫХ СПОСОБОВ ЕГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ

Постановление АС Северо-Западного округа от 31.03.2026 по делу А56-94356/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Товарищество собственников жилья «Грибоедова 146» обратилось в суд с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Союзу художников и администрации Адмиралтейского района об установлении сервитута на мансардное нежилое помещение 3-Н площадью 105,9 кв.м, находящееся в собственности Санкт-Петербурга и расположенное в том же многоквартирном доме.

Помещение используется как арендуемое пространство Союзом художников, но в нем размещено ключевое инженерное оборудование — запорная арматура системы отопления, необходимая для обслуживания дома. Товарищество указало, что без круглосуточного доступа к этому оборудованию невозможно обеспечить надлежащую эксплуатацию общего имущества, включая профилактические осмотры и ликвидацию аварий.

Спор возник из-за отказа ответчиков согласовать порядок доступа. Истец настаивал, что сервитут необходим как единственный способ выполнения своих обязанностей по содержанию дома.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция отказалась удовлетворить иск. Суд пришел к выводу, что истцом не доказана объективная невозможность обслуживания инженерных коммуникаций без установления сервитута. Также не установлено, что доступ к оборудованию фактически перекрыт или создает существенные препятствия.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он поддержал выводы первой инстанции, указав, что представленные доказательства не подтверждают необходимость установления сервитута как единственного способа доступа к оборудованию, и не выявлены препятствия со стороны ответчиков.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (Товарищество) указало, что суды проигнорировали заключение специалиста от 27.02.2025 № 03/01, подтверждающее техническую необходимость еженедельного осмотра и срочного доступа к запорной арматуре. Податель жалобы также отметил, что нормативные требования (Правила № 115, № 170, Правила № 416) обязывают обеспечивать беспрепятственный доступ к оборудованию, иначе невозможно исполнение обязанностей управляющей организации.

Оппоненты не представили возражений на кассационную жалобу и не участвовали в заседании. Их позиция в материалах дела сводилась к отсутствию согласия с необходимостью установления сервитута, однако конкретные правовые аргументы в кассации не приведены.

🧭 Позиция кассации

Кассационный суд установил, что нижестоящие суды допустили существенные процессуальные и материальные ошибки: они не исследовали заключение специалиста, игнорировав его значение для доказывания объективной необходимости сервитута. Также не были установлены факты наличия или отсутствия препятствий к доступу, не дана оценка нормативным требованиям по обслуживанию тепловых сетей.

Суд напомнил, что сервитут устанавливается, если это единственный способ обеспечить нужды истца, и если интересы сторон сбалансированы. Поскольку суды не выяснили, требуется ли постоянный доступ к оборудованию, возможно ли его обеспечение иным способом, дело подлежит новому рассмотрению.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа