РЕКОНСТРУКЦИЯ ЗДАНИЯ БЕЗ РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, ИЗМЕНИВШАЯ ЕГО ПЛОЩАДЬ, ОБЪЕМ ИЛИ ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ, ПРИДАЕТ ОБЪЕКТУ ПРАВОВОЙ СТАТУС НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Постановление АС Московского округа от 25.03.2026 по делу А40-302699/2022
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Правительство Москвы и Департамент городского имущества обратились в суд с требованием признать здание по адресу г. Москва, ул. Генерала Кузнецова, д. 18, корп. 1 объектом незавершенного строительства. Здание площадью 3 618,5 кв.м изначально было построено как АТС и введено в эксплуатацию в 1995 году. В 2018 году его приобрело ООО «Завод упаковочных изделий Токк», после чего были проведены реконструкционные работы без получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

В 2021 году здание было разделено на отдельные помещения, которые поставлены на кадастровый учет и проданы физическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Истцы также потребовали запретить ответчикам осуществлять раздел помещений и их кадастровый учет, а также запретить интернет-агрегаторам (АО «Циан.Ру» и другим) оказывать услуги по сделкам с этими помещениями. Кроме того, истцы просили изъять у собственников 97 нежилых помещений в здании и реализовать их с торгов с обязательным приведением здания в первоначальное состояние.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция отказала в удовлетворении всех требований. Суд посчитал, что здание не является объектом незавершенного строительства, поскольку ранее было завершено и подверглось лишь частичной реконструкции. Также суд указал, что закон не предусматривает признания здания таковым способом защиты, а требования об изъятии помещений противоречат нормам права, включая ст. 287.7 ГК РФ, применение которой не обосновано.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он согласился, что здание не соответствует признакам объекта незавершенного строительства, поскольку все реконструктивные работы завершены, несущие конструкции восстановлены, а отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию само по себе не делает объект незавершенным. Апелляция также поддержала выводы о неправомерности требований к интернет-агрегаторам и об изъятии помещений.

🗣️ Позиции сторон

Заявители жалобы (Правительство Москвы, Департамент, Госинспекция) утверждали, что здание, реконструированное без разрешения на ввод в эксплуатацию, фактически стало объектом незавершенного строительства. Они ссылались на экспертные заключения, подтверждающие изменение функционального назначения, нарушение строительных норм и использование помещений под хостелы. По их мнению, это создает угрозу жизни и здоровью граждан и нарушает публичный интерес.

Оппоненты (ответчики) возражали против жалоб, полагая, что здание завершено, а проведенные работы не меняют его статус. Они настаивали, что собственники вправе распоряжаться помещениями, а требования истцов формальны и не основаны на действующем праве. Также отмечалось, что большинство помещений принадлежит юридическим лицам и ИП, что исключает использование под жилье.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права, проигнорировав существенные доказательства. Экспертные заключения подтверждают, что реконструкция изменила индивидуальные признаки объекта: площадь, объем, функциональное назначение. Коэффициент завершенности менее 100%, а фактическое использование — под общежитие/хостел — нарушает строительные и пожарные нормы. Отсутствие проекта и разрешения на ввод в эксплуатацию означает, что объект не может считаться завершенным. Признание его объектом незавершенного строительства необходимо для обеспечения достоверности ЕГРН и защиты публичных интересов.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа