СУБЪЕКТ МСП ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ВЫКУПА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ПУБЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ВПРАВЕ ОСПАРИВАТЬ ЛЮБЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА, А НЕ ТОЛЬКО ЦЕНУ, ПРИ ЭТОМ БРЕМЯ ДОКАЗЫВАНИЯ ЗАКОННОСТИ И НЕОБХОДИМОСТИ ТАКИХ УСЛОВИЙ ВОЗЛАГАЕТСЯ НА УПОЛНОМОЧЕННЫЙ ОРГАН

Постановление АС Московского округа от 25.03.2026 по делу А40-206772/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью Фирма «РК-92» обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 45,8 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Новослободская, д. 48, пом. 5/1.

Истец, являясь арендатором и субъектом малого предпринимательства, реализовал право преимущественной покупки по Закону № 159-ФЗ, но не согласился с ценой и условиями договора, предложенными Департаментом, а также с положениями распоряжения о приватизации, включая установление сервитута и сохранение назначения помещения как объекта бытового обслуживания.

Стороны не урегулировали разногласия после направления протокола разногласий, что послужило основанием для обращения в суд.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила требования частично: урегулировала разногласия по пункту 3.1 договора, установив цену в размере 11 507 000 руб. на основании судебной экспертизы. В остальной части иску отказано, поскольку суд посчитал, что истец может оспаривать только цену, а иные условия определяет собственник.

Апелляционный суд изменил решение: признал недействительным пункт 4 распоряжения Департамента в части установления сервитута. Урегулировал разногласия по пунктам 1.6, 3.1 и 3.4 договора, изложив их в редакции, предложенной истцом. В остальной части требования оставлены без удовлетворения.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (ООО Фирма «РК-92»): считает, что суды неправильно ограничили его права по Закону № 159-ФЗ, допустив возможность оспаривать только цену. Требует признать недействительным весь пункт 4 распоряжения, включая обязанность сохранять назначение помещения, и изменить другие условия договора, противоречащие принципу свободы договора и императивным нормам.

Оппонент (Департамент и Правительство Москвы): полагают, что цена 11 507 000 руб. завышена и не соответствует рыночной стоимости. Считают, что сервитут необходим для обеспечения доступа к техническим помещениям, а сохранение назначения помещения как объекта бытового обслуживания обосновано социальными целями и соответствует Закону № 178-ФЗ.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды неправильно применили нормы материального и процессуального права. Положения Закона № 159-ФЗ не ограничивают право субъекта МСП оспаривать только цену — разногласия по другим условиям подлежат рассмотрению по статьям 445–446 ГК РФ. Типовая форма договора не имеет императивного характера.

Суды не проверили законность установления сервитута и обязанности сохранять назначение помещения. Бремя доказывания соответствия распоряжения закону лежит на Департаменте, а не на истце. Также требовалось назначение экспертизы по вопросу необходимости сервитута, что не было сделано.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции оставил без изменения решения по пункту 3.1 договора, а в остальной части отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа