ВОЗВЕДЕНИЕ КАПИТАЛЬНОГО ОБЪЕКТА ПОД ВИДОМ РЕКОНСТРУКЦИИ СООРУЖЕНИЯ, ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА КОТОРОЕ НЕ БЫЛО ЗАРЕГИСТРИРОВАНО ЗА АРЕНДАТОРОМ, ПРИЗНАЕТСЯ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ, ЕСЛИ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НЕ ДОПУСКАЛ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Постановление АС Северо-Западного округа от 02.03.2026 по делу А56-125090/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга обратился к ООО «РБС-Транс» с иском о признании сооружения на земельном участке самовольной постройкой и его сносе. Спорный объект — двухэтажное сооружение из профилированных листов площадью 110,4 кв. м с кадастровым номером 78:14:0750901:3214, учтённое как объект капитального строительства, возведено в 2013 году. Участок был предоставлен в аренду в 2003 году под материально-техническую базу, но без разрешения на строительство объекта капитального характера. Истец указал отсутствие разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, а также несоответствие целевого использования участка.

Общество заявило, что приобрело сооружение («узел по перемешиванию раствора»), построенное в 1986 году, по договору купли-продажи у третьего лица в 2001 году, и провело его реконструкцию, зарегистрировав право собственности в 2013 году.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск полностью. Суд признал спорное сооружение самовольной постройкой, поскольку на момент заключения договора аренды в 2003 году и на дату инвентаризации участка объект как капитальное строение отсутствовал. Суд исходил из того, что условия аренды не предусматривали строительство объектов капитального характера.

Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и отказал в иске. Он посчитал, что Общество приобрело сооружение в 2001 году, а документы — акты приема-передачи, ведомость инвентаризации 2003 года — подтверждают его наличие на участке до 2003 года. Суд пришел к выводу об отсутствии доказательств создания нового объекта после 2001 года.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (Комитет по контролю) указал, что договор купли-продажи от 12.10.2001 не содержит описания передаваемого имущества, акт приема-передачи не ссылается на этот договор, а ведомость инвентаризации 2003 года не является юридическим подтверждением наличия капитального объекта. Также истец отметил, что регистрация права в 2013 году свидетельствует о создании недвижимости именно в этот период.

Оппонент (ООО «РБС-Транс») настаивал, что сооружение существовало с 1986 года, было приобретено в 2001 году, а последующие работы были капитальным ремонтом, не требующим разрешения. Общество полагало, что представленные документы подтверждают непрерывное наличие объекта на участке.

🧭 Позиция кассации

Кассационный суд установил, что апелляционный суд допустил ошибку, приравняв упоминание «узла по перемешиванию раствора» в актах 2001 года к наличию капитального сооружения, соответствующего по параметрам объекту 2013 года. Отсутствие описания имущества в договоре купли-продажи и необходимой государственной регистрации права Треста и перехода права к Обществу делает невозможным признание приобретения недвижимости по сделке. Работы 2013 года привели к созданию объекта капитального строительства, что не может квалифицироваться как капитальный ремонт. Поскольку условия аренды не предусматривали строительство, объект подпадает под признаки самовольной постройки по п. 20 постановления Пленума ВС № 44. Также суд указал, что срок исковой давности не пропущен, так как иск заявлен в рамках действия договора аренды.

📌 Итог

Отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение первой инстанции, обязывающее ООО «РБС-Транс» снести самовольную постройку и исключить сведения о ней из ЕГРН.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа