ПРИ РАССМОТРЕНИИ ИСКА О ПРИЗНАНИИ РЕКОНСТРУИРОВАННОГО ОБЪЕКТА САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ СУД ДОЛЖЕН ИССЛЕДОВАТЬ ЗАКОННОСТЬ ВОЗВЕДЕНИЯ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО СТРОЕНИЯ, НАЛИЧИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК И ВОЗМОЖНОСТЬ ЗАЩИТЫ НАРУШЕННОГО ПРАВА НЕГАТОРНЫМ ИСКОМ ПО СТАТЬЕ 304 ГК РФ

Постановление АС Поволжского округа от 20.02.2026 по делу А65-10400/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Исполнительный комитет муниципального образования г. Казани обратился к ООО «Новая недвижимость» с иском о признании действий незаконными, объекта — самовольной постройкой, об обязании привести здание и земельный участок (кадастровые номера 16:50:150106:180 и 16:50:160502:16) в первоначальное состояние, а также о взыскании 25 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения. Истец указал на увеличение площади здания с 44,5 до 61,1 кв. м без разрешения на строительство. Суд первой инстанции отказал в иске, апелляция оставила решение без изменения, но изменила мотивировку, признав объект недвижимостью.

🗣️ Позиции сторон

— Истец: действия ответчика нарушили градостроительные нормы; увеличение площади не могло быть результатом внутренней перепланировки; объект является самовольной постройкой, поскольку реконструкция проведена без разрешения.
— Ответчик: суды правомерно отказали в иске; объект возведён законно, имеет все необходимые документы; изменения площади подтверждены техническими паспортами и заключением эксперта.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении всех требований, посчитав, что объект не является недвижимостью и не требует применения ст. 222 ГК РФ. Апелляционный суд оставил решение без изменения, но признал ошибочным вывод о ненедвижимости объекта, исключил его из мотивировки и посчитал, что объект отвечает признакам недвижимости, однако оснований для удовлетворения иска не усмотрел.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды допустили существенные процессуальные и материально-правовые ошибки: не определили предмет доказывания по требованию об устранении нарушений, не исследовали действительность договора купли-продажи земельного участка и наличие арендных правоотношений. Не были учтены требования ст. 130, 166, 168, 304 ГК РФ и положения постановлений Пленума ВС № 25, № 10/22, № 44. Суды не проверили, соответствовал ли порядок возведения объекта законодательству того времени, включая наличие разрешения на строительство и соблюдение процедур предоставления земли. Указана необходимость выяснить, может ли объект считаться недвижимым, и применить ст. 304 ГК РФ при наличии нарушений права.

📌 Итог

Отменить решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.05.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2025, направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Поволжского_округа