ДЛЯ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРА ОБ ОТНЕСЕНИИ ПОДВАЛА К ОБЩЕМУ ИМУЩЕСТВУ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА СЛЕДУЕТ УСТАНАВЛИВАТЬ ЕГО НАЗНАЧЕНИЕ НА МОМЕНТ ПРИВАТИЗАЦИИ ПЕРВОГО ПОМЕЩЕНИЯ НА ОСНОВАНИИ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ И ЭКСПЕРТИЗЫ, А НЕ ИСХОДЯ ИЗ ЕГО ТЕКУЩЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Постановление АС Поволжского округа от 20.02.2026 по делу А65-34824/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом „Все для дома“» обратилось к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» и ООО «Три кита» с иском о признании недействительным права собственности на подвальное помещение площадью 448,1 кв.м по адресу: г. Казань, ул. Вишневского, д. 49 (кадастровый номер 16:50:011013:2225), аннулировании записи в ЕГРН, признании недействительным договора аренды от 11.09.2024 № 9322-95Л между Комитетом и ООО «Три кита», а также о признании права долевой собственности на это помещение. Суд первой инстанции частично удовлетворил иск 25.07.2025, апелляция оставила решение без изменения 24.10.2025.

🗣️ Позиции сторон

— Истец (ООО «Торговый дом „Все для дома“»): спорное подвальное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, так как используется для обслуживания более одного помещения; не может быть объектом самостоятельного гражданского оборота; право муниципалитета зарегистрировано незаконно.

— Ответчик (ООО «Три кита»): суды не установили, было ли помещение техническим подвалом на момент приватизации первой квартиры; отсутствовали специальные исследования; выводы сделаны без учета проектной документации и требований законодательства.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Суд первой инстанции 25.07.2025 признал за собственниками помещений в доме по ул. Вишневского, д. 49, право общей долевой собственности на подвальное помещение площадью 448,1 кв.м., определил долю истца пропорционально его площади (738,7 кв.м.) относительно общей площади здания (6 415,5 кв.м.), признал договор аренды от 11.09.2024 ничтожным. Апелляционный суд 24.10.2025 оставил решение без изменения, мотивируя тем, что помещение относится к общему имуществу.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды не выяснили, было ли спорное помещение на момент приватизации первой квартиры техническим подвалом или имело самостоятельное назначение. Не были истребованы проектные, архивные и технические документы, актуальные на тот момент. Суды не назначили строительно-техническую экспертизу, несмотря на необходимость специальных знаний. Также использованы противоречивые данные по общей площади здания (6 415,5 кв.м. vs 6 391,1 кв.м.), что повлияло на расчёт доли. Это нарушение статей 9, 71, 170 АПК РФ и норм материального права.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Поволжского_округа