НЕЖИЛОЕ ЗДАНИЕ, ВОЗВЕДЕННОЕ ДО 1995 ГОДА, НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПРИЗНАНО САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ, ПОСКОЛЬКУ СТАТЬЯ 222 ГК РФ НЕ ИМЕЕТ ОБРАТНОЙ СИЛЫ, А ГК РСФСР 1964 ГОДА ДОПУСКАЛ СНОС ТОЛЬКО САМОВОЛЬНО ВОЗВЕДЕННЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 19.02.2026 по делу А63-18729/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация города Пятигорска обратилась к АО «Винсадское» с иском об освобождении земельного участка в границах кадастрового квартала 26:33:020101 (г. Пятигорск) от четырёх объектов недвижимости путём их сноса за счёт общества. Истец также просил предоставить право на самостоятельный снос и взыскать судебную неустойку — 100 тыс. руб. в месяц при неисполнении. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования, обязав общество снести три объекта в квартале и один за его пределами, а также взыскав неустойку по 25 тыс. руб. в месяц за каждый объект и госпошлину в размере 24 тыс. руб.

🗣️ Позиции сторон

— Истец (администрация): объекты возведены без прав на землю, являются самовольными постройками по ст. 222 ГК РФ; общество фактически использует участок; ранее суд отказал обществу в признании права собственности на объекты.

— Ответчик (АО «Винсадское»): строения возведены до 1995 года, применение ст. 222 ГК РФ недопустимо; объекты не являются самовольными по ГК РСФСР 1964 г.; общество — правопреемник совхоза, имевшего право пользования землёй; налог уплачивался, что подтверждает легитимность владения.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Суд первой инстанции (23.04.2025) и апелляция (27.10.2025) удовлетворили иск полностью. Общество обязано снести четыре объекта площадью 50, 144, 198 и 160 кв. м. Мотивировано тем, что у ответчика нет правоустанавливающих документов на землю, объекты признаны самовольными по ст. 222 ГК РФ. Учитывались акт передачи 1975 года, факт уплаты налога, но они не признаны достаточными для подтверждения прав.

🧭 Позиция кассации

Суды неправомерно применили ст. 222 ГК РФ к объектам, построенным до 1995 года, тогда как эта норма действует только в отношении построек, возведённых после её вступления в силу. По ГК РСФСР 1964 г. самовольными могли быть признаны только жилые постройки, а данные — нежилые производственные. Также не установлено, что общество осуществляло строительство или фактически владеет участком. Не доказано тождество выявленных объектов с теми, о которых шла речь в деле № А63-18728/2022. Кассационный суд указал на необходимость установить, кто именно является лицом, на которое можно возложить обязанность по сносу, с учётом разъяснений Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023.

📌 Итог

Отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа