АРЕНДАТОР НЕ ОСВОБОЖДАЕТСЯ ОТ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ НА ОСНОВАНИИ СТАТЬИ 328 ГК РФ, ССЫЛАЯСЬ НА НЕВОЗМОЖНОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКА ПО НАЗНАЧЕНИЮ, ЕСЛИ НЕ ДОКАЗАЛ ПРИНЯТИЕ ВСЕХ МЕР ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ И ФАКТИЧЕСКИ ИСПОЛЬЗОВАЛ ИМУЩЕСТВО

Постановление АС Центрального округа от 18.02.2026 по делу А62-4627/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация города Смоленска обратилась к индивидуальному предпринимателю Малхасяну Ованнесу Алексановичу с иском о взыскании 1 214 995 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате за земельный участок (кадастровый № 67:27:0020119:113) за период с 4 квартала 2022 года по 04.04.2024, а также пени в размере 887 086 руб. 64 коп. Договор аренды № 761/А от 04.10.2021 предусматривал использование участка под строительство клуба, но с ограничениями — он расположен в охранной зоне объекта культурного наследия. Суд первой инстанции и апелляция отказали в удовлетворении требований, признав, что предприниматель не мог использовать участок по назначению.

🗣️ Позиции сторон

— Истец (Администрация города Смоленска): указала, что договор аренды заключён надлежаще, арендатор фактически использовал участок, имелись основания для получения разрешения на строительство, а долг по платежам образовался по вине арендатора. Требовала взыскать задолженность и пеню.

— Ответчик (ИП Малхасян О.А.): утверждал, что не мог оформить документацию для строительства по независящим от него причинам, связанным с правовым режимом охранной зоны объекта культурного наследия, вследствие чего не мог использовать участок по целевому назначению и не обязан платить арендную плату.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Суд первой инстанции (Арбитражный суд Смоленской области, решение от 29.05.2025) и Двадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 14.10.2025) отказали администрации во всех требованиях. Суды исходили из того, что предприниматель не мог использовать участок по назначению из-за невозможности оформления разрешительной документации, что освобождает его от обязанности платить арендную плату по статье 328 ГК РФ.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды допустили существенные процессуальные и материально-правовые ошибки: не установили, какие конкретно действия предприниматель предпринял для получения разрешения на строительство, и не оценили, насколько обстоятельства, связанные с охранной зоной, объективно препятствовали его действиям. Не учтено, что на участке были проведены строительные работы и возведён объект недвижимости (кадастровый № 67:27:0020119:114), а также то, что после окончания срока действия договора № 761/А был заключён новый договор аренды. Применение статьи 328 ГК РФ без анализа степени встречного предоставления и фактического использования имущества признано преждевременным. Указана необходимость проверить полноту и своевременность действий предпринимателя в рамках процедуры получения разрешения на строительство по Градостроительному кодексу.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Центрального_округа