ПРИ РАССМОТРЕНИИ ДЕЛА О СНОСЕ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ СУД ОБЯЗАН ИССЛЕДОВАТЬ ВОПРОС ОБ УСТРАНИМОСТИ ВЫЯВЛЕННЫХ НАРУШЕНИЙ, ДАЖЕ ЕСЛИ ОНИ КАСАЮТСЯ НОРМ ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА И ПОЖАРНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ, И ПРИ НЕОБХОДИМОСТИ НАЗНАЧИТЬ ЭКСПЕРТИЗУ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 18.02.2026 по делу А53-29670/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация Милютинского района Ростовской области обратилась к индивидуальному предпринимателю Гончарову Е.П. с иском о сносе самовольной постройки и возврате земельного участка с кадастровым номером 61:23:0030328:466 площадью 45 кв. м. Предприниматель подал встречный иск о признании права собственности на нежилое здание площадью 27,9 кв. м, расположенное на этом участке. Спор возник после объединения двух участков (61:23:00328:102 и 61:23:00328:231) и истечения срока аренды. В деле участвовало ООО «Селивановское» как третье лицо. Суд первой инстанции удовлетворил иск администрации и отказал в удовлетворении встречного иска. Апелляция оставила решения без изменения.

🗣️ Позиции сторон

— Истец (администрация): постройка является самовольной, поскольку выходит за границы участка, нарушает противопожарные нормы (расстояние до соседних зданий менее 10 м), превышает допустимый процент застройки (73,1% вместо 50%) и не соответствует минимальным отступам от границ участка. Эти нарушения носят неустранимый характер и угрожают безопасности.

— Ответчик (Гончаров Е.П.): объект строился на основании разрешения, имеет разрешённое использование, часть нарушений уже устранена (снегозадержатели, козырёк, пожарная сигнализация). Увеличение площади — незначительное (на 4 кв. м). Нарушения можно устранить, они не создают угрозы жизни и здоровью.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Суд первой инстанции (от 13.08.2025) и апелляционный суд (от 24.10.2025) признали постройку самовольной, удовлетворили иск администрации и отказали в удовлетворении встречного иска. Основания — нарушения противопожарных норм, правил землепользования и застройки, которые суды сочли неустранимыми и создающими угрозу для граждан.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды нарушили материальное и процессуальное право, сделав вывод о неустранимости нарушений без достаточных доказательств. Суд не проверял возможность устранения нарушений, не ставил перед экспертом вопрос об их устранимости, хотя это требует специальных знаний. Согласно п. 30–31 постановления Пленума ВС № 44 от 12.12.2023, суд обязан выяснять устранимость нарушений и предлагать ответчику представить дополнительные доказательства. Допущенные нарушения (процент застройки, отступы, расстояния до соседних зданий) могут быть признаны несущественными, если не угрожают безопасности. Также суд не учёл частичное устранение нарушений и доводы о незначительности превышения площади. Аналогичная практика: дела № A32-22646/2023, А32-57467/2021, А20-1407/2020.

📌 Итог

Отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа