НЕУПЛАТА АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ СУЩЕСТВЕННЫМ НАРУШЕНИЕМ, ДАЮЩИМ ПРАВО НА РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА, ЕСЛИ СУД НЕ УСТАНОВИЛ ФАКТ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ АРЕНДАТОРУ УЧАСТКА, ПРИГОДНОГО ДЛЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ В СООТВЕТСТВИИ С ЕГО ЦЕЛЕВЫМ НАЗНАЧЕНИЕМ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.02.2026 по делу А63-10823/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края обратилось к ИП Петровичу Е.А. с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 656 220 рублей 16 копеек и расторжении договора аренды земельного участка (кадастровый номер 26:29:120204:1878) от 12.07.2024 № 103. Участок площадью 100 кв. м предназначен для обслуживания жилой застройки (код 2.7). Дело прошло через районный суд, который удовлетворил иск, но апелляция направила его в арбитражный суд по подсудности. Арбитражный суд Ставропольского края и Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд удовлетворили требования полностью.

🗣️ Позиции сторон

— Истец: договор аренды заключён на основании аукциона, арендатор не внес плату в размере 656 220 руб. 16 коп. в течение 10 дней с даты заключения. Нарушение признано существенным, что даёт право на расторжение по статьям 450, 614, 619 ГК РФ и статье 39.7 ЗК РФ.

— Ответчик: не мог использовать участок для строительства — в градостроительном плане отсутствует обозначенное место для размещения объектов капитального строительства. Также истец не соблюл досудебный порядок: претензия направлена менее чем за 30 дней до иска и не содержала предложения о расторжении договора.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.08.2025 и постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2025 исковые требования удовлетворены полностью. Суды признали невнесение арендной платы существенным и длительным нарушением, учитывая также волеизъявление сторон на расторжение договора. Доводы ответчика о невозможности застройки отклонены — суды указали, что в градостроительном плане место для строительства обозначено треугольником с жирной границей.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды не установили фактические обстоятельства, имеющие значение для дела: не проверили, действительно ли возможно использование участка по назначению (строительство объектов по коду 2.7), и не учли, что трактовка градостроительного плана противоречит условным обозначениям (место застройки должно быть заштриховано, но штриховки нет). Суды не запрашивали пояснений от органа, выдавшего план. По правилу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан платить, если арендодатель не предоставил возможность пользоваться имуществом по назначению. Не установлено, был ли предприниматель заведомо информирован о недостатках участка. Это повлияло на оценку существенности нарушения.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление, направив дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа