СНОС САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ ДОПУСТИМ ЛИШЬ ПРИ ДОКАЗАННОСТИ РЕАЛЬНОЙ УГРОЗЫ ЖИЗНИ И ЗДОРОВЬЮ И НЕВОЗМОЖНОСТИ ПРИВЕСТИ ОБЪЕКТ В СООТВЕТСТВИЕ С НОРМАМИ, ЧТО УСТАНАВЛИВАЕТСЯ ЭКСПЕРТИЗОЙ, А НЕ СОБСТВЕННЫМИ ВЫВОДАМИ СУДА

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.02.2026 по делу А32-37921/2020
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась к индивидуальному предпринимателю Котлярову Г.А. с иском о сносе трёх объектов капитального строительства на земельном участке по ул. им. Воровского, 173 в Краснодаре: двух одноэтажных гаражей (кадастровые номера 23:43:0137027:2042, 23:43:0137027:2043) и реконструированного двухэтажного жилого дома (23:43:0137027:1940). Администрация мотивировала требования отсутствием разрешительной документации и нарушением градостроительных норм. Также просила признать решение основанием для аннулирования записей в ЕГРН и снятия объектов с кадастрового учёта. Суд первой инстанции 05.12.2024 и апелляция 05.11.2025 удовлетворили иск частично, обязав предпринимателя снести объекты в течение трёх месяцев.

🗣️ Позиции сторон

— Истец (администрация): объекты возведены без разрешений, используются в коммерческих целях на участке под ИЖС, нарушают противопожарные и санитарные нормы, создают угрозу жизни и здоровью.
— Ответчик (Котляров Г.А.): объекты построены до 1995 года или на основании разрешения 2013 года, не являются самовольными; застройка соответствует нормам; после исправления реестровой ошибки дом полностью находится в границах участка; проживают родственники — третьи лица не привлечены.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Суд первой инстанции (05.12.2024) и апелляция (05.11.2025) признали объекты самовольными постройками из-за отсутствия разрешений и нарушений градостроительных норм. Обязали ответчика снести их в три месяца, взыскали 30 000 руб. судебной неустойки ежедневно при неисполнении, разрешили администрации снести за свой счёт с взысканием расходов. Указали, что решение — основание для аннулирования прав в ЕГРН. В остальном иску отказали.

🧭 Позиция кассации

Суды не установили наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возможности устранения нарушений путём приведения построек в соответствие с нормами. Оценка нарушений как существенных проведена без назначения обязательной государственной экспертизы, хотя имелись противоречивые заключения. Суды сами сделали выводы по вопросам, требующим специальных знаний, используя Google Карты. Не проверено, проживают ли в доме родственники ответчика — это требует рассмотрения в суде общей юрисдикции. Нарушены статьи 71, 82, 222 ГК РФ и ст. 287 АПК РФ.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа