СУД НЕ ВПРАВЕ ФОРМАЛЬНО ОТКАЗЫВАТЬ В ЗАЩИТЕ ПРАВА БЫВШЕГО СОБСТВЕННИКА УЧАСТКА ПОД МКД ИЗ-ЗА НЕЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА, НО ОБЯЗАН ОПРЕДЕЛИТЬ РАЗМЕР ПРИЧИТАЮЩЕЙСЯ ЕМУ КОМПЕНСАЦИИ ЗА УТРАЧЕННУЮ СОБСТВЕННОСТЬ

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 12.02.2026 по делу А46-18772/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

— ИП Вагнер П.К. обратился к АО «ЗСЖБ № 6» и ООО «ПроектТерра» с иском о признании договора субаренды прекратившимся, признании предварительного договора купли-продажи земельного участка основным, взыскании 1 630 000 руб., признании права собственности на шесть квартир, а также к ООО «ПроектТерра» — о взыскании 249 451 руб. задолженности по арендной плате.
— Спор возник из сделок: в 2022 году истец приобрел земельный участок (кадастровый № 55:36:160103:7074) через внесудебную реализацию залога, затем заключил с ООО «ПроектТерра» договор аренды с правом выкупа, а с АО «ЗСЖБ № 6» — предварительный договор купли-продажи с задатком 24 000 000 руб. Основной договор не был заключён. На участке построен МКД, право собственности на него перешло к дольщикам, что повлекло автоматическое прекращение права собственности истца на землю.
— Суд первой инстанции от 20.05.2025 и апелляция от 05.09.2025 отказали во всех требованиях.

🗣️ Позиции сторон

— Истец: предварительный договор следует считать основным, поскольку сторона-2 внесла существенную часть оплаты; он лишился права собственности без компенсации, что противоречит принципам эквивалентности; требует восстановления нарушенных прав через признание договора купли-продажей и взыскание компенсации.

— Ответчик (АО «ЗСЖБ № 6»): предварительный договор не может быть признан основным, так как цена не согласована, обязательства истца не исполнены; сложившаяся ситуация — результат действий самого истца; суд не вправе выходить за рамки заявленных требований.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция: отказал во всех требованиях, установив, что до 20.06.2024 ни одна из сторон не направила оферту о заключении основного договора, значит, интерес к нему утрачен. Предварительный договор не содержит согласованной цены, поэтому не является куплей-продажей. Договоры аренды и субаренды прекратились автоматически при регистрации права собственности на квартиру в МКД.
— Апелляция: поддержала выводы первой инстанции, добавив, что истец имеет право на компенсацию, но сам создал ситуацию, распорядившись участком дважды; встречные требования превышают сумму иска.

🧭 Позиция кассации

— Кассационная коллегия указала, что нижестоящие суды допустили формальный подход, игнорируя материально-правовой интерес истца: он утратил право собственности, но не получил компенсации. Несмотря на незаключение основного договора, суд должен был применить статью 272 ГК РФ и определить размер компенсации. При этом учтены положения статей 1103, 1105 ГК РФ о последствиях прекращения права пользования участком. Задаток в 24 000 000 руб. должен засчитываться в счёт компенсации, если иное не будет установлено при новом рассмотрении.

📌 Итог

Отменить решение и постановление полностью и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Западно_Сибирского_округа