ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО АРЕНДАТОРА НА ВЫКУП ИМУЩЕСТВА НЕ СЧИТАЕТСЯ УТРАЧЕННЫМ ВСЛЕДСТВИЕ НЕПОЛУЧЕНИЯ ОФЕРТЫ, ЕСЛИ УПОЛНОМОЧЕННЫЙ ОРГАН НЕ ДОКАЗАЛ, ЧТО ИЗБРАННЫЙ ИМ СПОСОБ УВЕДОМЛЕНИЯ ЯВЛЯЛСЯ НАДЛЕЖАЩИМ И НЕ БЫЛ НАПРАВЛЕН НА СОЗДАНИЕ ПРЕПЯТСТВИЙ В РЕАЛИЗАЦИИ ЭТОГО ПРАВА

Постановление АС Московского округа от 11.02.2026 по делу А40-250244/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела
ООО «Наукоемкая продукция энергетических технологий» обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с иском об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 153 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Расплетина, д. 4, корп. 1, пом. 322 (к/н 77:08:0009030:1794). Общество является арендатором этого помещения с 2003 года и ссылалось на преимущественное право выкупа по Закону № 159-ФЗ. 1 апреля 2024 г. департамент издал распоряжение о приватизации объекта с установлением стоимости в 23 484 000 руб. и предложением обществу воспользоваться правом выкупа со сроком рассрочки на 7 лет. Общество утверждает, что проект договора не было направлено надлежащим образом, а затем самостоятельно ознакомилось с ним на сайте torgi.gov.ru и направило подписанный проект департаменту в сентябре 2024 г. Требования истца были отклонены в первой и апелляционной инстанциях.

🗣️ Позиции сторон
— Истец (ООО «НП Энерготех»): департамент нарушил порядок информирования — проект договора не был направлен по почте; общество действовало добросовестно, своевременно проявив желание приобрести помещение; преимущество не могло быть утрачено, так как формальное направление писем через сервис «Электронные заказные письма» без подтверждения получения не исключает фактической невозможности ознакомления с документом.
— Ответчик (Департамент городского имущества Москвы): направил проект договора 10 апреля 2024 г. посредством электронных заказных писем с почтовыми идентификаторами 14577794041579 и 14577794041586, которые 18 апреля 2024 г. прибыли в место вручения, но не были получены обществом; вследствие этого преимущество утрачено с 19 июня 2024 г., после чего помещение продано на торгах ИП Авагяну В.А.

🏛️ Решения нижестоящих судов
— Суд первой инстанции (Арбитражный суд города Москвы, решение от 25.04.2025) отказал в удовлетворении иска, указав, что проект договора был направлен, но обществом не получен в установленный срок, следовательно, преимущество утрачено.
— Апелляция (Девятый арбитражный апелляционный суд, постановление от 12.08.2025) оставила решение без изменения, поддержав выводы о пропуске срока реализации права выкупа и отсутствии доказательств недобросовестности департамента.

🧭 Позиция кассации
Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды не выяснили существенные обстоятельства: не исследован порядок работы сервиса «Электронные заказные письма», не установлено, было ли у общества согласие на получение таких писем, и имело ли юридическое значение вручение конверта без внутреннего содержания. Также не проверялось, действительно ли проект договора был вложен в отправления. Кассация указала на необходимость применения норм о добросовестности (п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25) и разъяснений Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 о недопустимости действий, препятствующих реализации преимущественного права. Суд отметил, что переписка ранее велась по электронной почте, а изменение способа уведомления — без объяснений — может свидетельствовать о недобросовестности. Оценка всех доказательств в совокупности и установление фактических обстоятельств не проведены, что нарушает статьи 287, 288 АПК РФ.

📌 Итог
Суд Арбитражного суда Московского округа отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа