ВЫКУПНАЯ ЦЕНА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ПРОДАВАЕМОГО БЕЗ ТОРГОВ, НЕ МОЖЕТ ПРЕВЫШАТЬ ЕГО КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 10.02.2026 по делу А32-52079/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела
ООО «Инфотехника» обратилось к администрации муниципального образования город Новороссийск с требованием урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:47:0304001:13 по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Фисанова, 27. Стороны спорили о размере выкупной стоимости — общество настаивало на цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости (439 905 руб. 18 коп.), а администрация предлагала цену в 24 906 000 руб. Решением от 14.03.2025 и постановлением апелляции от 07.08.2025 суды установили цену в 24 906 000 руб., приняв позицию администрации. Общество обжаловало решения в кассации.

🗣 Позиции сторон
— Истец (ООО «Инфотехника»): выкупная цена должна быть определена как 2,5% от кадастровой стоимости участка на дату подачи заявления (19.12.2022), поскольку общество — собственник строений на участке и имело право переоформить бессрочное пользование в аренду до 01.07.2012; согласно статье 39.4 Земельного кодекса РФ, цена не может превышать кадастровую стоимость.
— Ответчик (администрация): общество не доказало, что земельный участок ранее предоставлялся ему в постоянное (бессрочное) пользование и что это право было переоформлено в аренду в установленный срок; соответственно, льгота не применяется, а цена определяется в соответствии с региональным законодательством — 100% кадастровой стоимости.

🏛 Решения нижестоящих судов
— Первая инстанция (АС Краснодарского края, 14.03.2025) и апелляция (Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, 07.08.2025) удовлетворили иск частично — урегулировали разногласие по цене, установив её в размере 24 906 000 руб. Мотивировано тем, что общество не представило доказательства предоставления участка в бессрочное пользование и его переоформления в аренду до 01.07.2012. Цена основана на отчёте об оценке рыночной стоимости от 10.04.2023.

🧭 Позиция кассации
Кассационный суд указал на существенные правовые ошибки: суды первой и апелляционной инстанций проигнорировали требования пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ, согласно которому цена выкупа без торгов не может превышать кадастровую стоимость. Также неправомерно применён отчёт об оценке рыночной стоимости вместо кадастровой стоимости на дату подачи заявления (19.12.2022). Кроме того, нижестоящие суды преждевременно отказали в применении льготы, не оценив представленные обществом документы, подтверждающие переход права на недвижимость из государственной собственности и оформление аренды до 01.07.2012, что даёт право на льготную ставку по статье 2 Закона № 137-ФЗ. Указания: при новом рассмотрении необходимо исследовать все доказательства, правильно применить нормы о кадастровой стоимости и праве на льготу.

📌 Итог
Отменить решение АС Краснодарского края от 14.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2025, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа