УСТАНОВЛЕННЫЙ СПЕЦИАЛЬНЫМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ ПОРЯДОК ПРОДЛЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЗЕМЛИ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ ТОЛЬКО НА СРОЧНЫЕ ДОГОВОРЫ И НЕ ЛИШАЕТ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРАВА НА ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ДОГОВОРА, РАНЕЕ ВОЗОБНОВЛЕННОГО НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК В ПОРЯДКЕ СТ. 610 ГК РФ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 10.02.2026 по делу А53-44700/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела
ООО «Терра» обратилось к Управлению торговли и бытового обслуживания города Ростова-на-Дону и Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону с заявлением о признании недействительным уведомления от 13.03.2024 № 59.30-3463/6 о прекращении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071404:44 площадью 210 кв. м, а также о возложении на Департамент обязанности заключить новый договор аренды на 7 лет. Стороны заключили договор аренды от 30.04.2014 № 35299 сроком до 31.12.2015, который после истечения срока был возобновлен на неопределённый срок. В 2024 году Департамент установил нарушение требований закона о запрете продажи табака в одном из павильонов, направил требование об устранении и затем — уведомление о прекращении договора с 19.06.2024. Общество подало заявление о перезаключении договора, но получило отказ.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.04.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2025, требования ООО «Терра» были удовлетворены. Департамент обжаловал это решение в кассационную инстанцию.

🗣️ Позиции сторон
— Истец (ООО «Терра»): уведомление о прекращении договора незаконно, поскольку на момент его направления действовало постановление № 353 и постановление № 444, предусматривающие автоматическое продление договоров аренды НТО на 7 лет; нарушения законодательства не было или не доказано; общество не получало уведомления в установленный срок.
— Ответчик (Департамент): реализовал право одностороннего отказа от договора, возобновленного на неопределённый срок, в соответствии со ст. 610 ГК РФ; постановления № 353 и № 444 не применяются к договорам, возобновлённым на неопределённый срок; комплекс павильонов превышает допустимую площадь для размещения НТО согласно местным нормативам.

🏛️ Решения нижестоящих судов
— Первый суд (АС Ростовской области, 16.04.2025) и апелляция (Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, 20.08.2025) удовлетворили требования полностью: уведомление от 13.03.2024 признано недействительным, на Департамент возложена обязанность заключить новый договор аренды на 7 лет. Мотивировка: применимость постановлений № 353 и № 444, которые позволяют продлить договоры аренды НТО без торгов; Департамент не доказал наличие нарушений и надлежащее направление уведомлений.

🧭 Позиция кассации
Кассационная инстанция указала, что нижестоящие суды неправильно применили нормы права, ошибочно расширив действие постановлений № 353 и № 444 на договоры, возобновлённые на неопределённый срок. Эти акты распространяются только на срочные договоры, срок действия которых истекает в определённый период, но не на бессрочные отношения. При этом в силу ст. 610 ГК РФ сторона вправе в любое время отказаться от договора, возобновлённого на неопределённый срок, предупредив другую сторону за три месяца. Направление уведомления от 13.03.2024 является правомерным осуществлением этого права. Оспариваемые судебные акты основаны на неверной юридической квалификации, хотя фактические обстоятельства установлены правильно.

📌 Итог
Суд кассационной инстанции отменил решение от 16.04.2025 и постановление от 20.08.2025 и принял новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО «Терра».

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа